과거부터 #주택재건축사업은 #재개발사업보다 빠르게 진행되는 만큼 #투기과열지구로 지정되고 난 후에도 관련 법안의 허점을 노려 #시세차익으로 이익을 꾀하려 하는 경우가 다수 존재했습니다.
이 때문에 #주택재건축사업지역이 투기과열지구로 지정되는 등의 경우 #조합설립인가가 남에 따라 정보에 접근성이 좋은 투자자들과 일부 관계자들의 선투기를 막기 위한 법률들이 존재했는데요,
구 도시 및 주거환경정비법 제19조 제2항 등 재건축 투자자들에 대한 재산권을 제한하고 침해하는 것이 아닌지 문제가 되었습니다.
실제로 #헌법재판소는 주택재건축사업에서 조합원의 지위 악용을 방지하고 국민의 주거 안정을 확보하기 위해,
1.투기과열지구로 지정된 지역에서의 주택재건축사업의 경우 조합설립인가 후 당해 재건축사업의 토지 등을 양수한 자가 조합원이 될 수 없도록 하는 법안이 재산권을 침해하는 것은 아닌지,
2.#전매제한 기간과 관련해 주택법상 지역, #직장조합에 비해 주택재건축조합이 불합리하게 차별당하는 것은 아닌지,
3.조합설립인가 후 당해 재건축사업의 토지 등을 양수한 자는 조합원 자격을 취득할 수 없는 경우 그에 대한 청산 시 청산금액을 조합설립인가일을 기준으로 산정하도록 하는 것이 #재산권을 침해하는 것은 아닌지,
4.청산 기준시점과 관련하여 재건축조합 설립인가 후 주택재건축조합의 조합원으로서 분양신청을 하지 아니한 자에 비해 재건축 대상 토지 등을 구입한 #비조합원이 불합리하게 차별 당하는 것은 아닌지 등에 관하여 판시했습니다.
해당 사안들에 대한 헌법재판소의 결정을 요약해 보자면,
해당 법안의 목적은 재건축주택에 대한 투기수요를 차단하여 국민의 주거 안정을 확보하는 것이며,
1. 규제대상지역을 투기과열지구로 한정하고 직장 변경, 취학, 결혼 등의 사유로 세대원 전원이 타지역으로 이주할 경우 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다는 점, 이 법 시행 전 재건축조합설립인가를 받은 조합원으로부터 토지 등을 양수한 자는 법 적용을 배제하고 있다는 점 등을 감안하여 헌법상 재산권을 지나치게 제한한 것으로 볼 수 없다,
2. 주택건설사업은 신규 개발사업의 성격을 띠고 기존에 있던 주택을 정비하는 재건축 사업과는 기본적으로 성격이 상이해 차별이라고 볼 수 없다,
3. 사업시행자와 토지 등의 양수인 사이의 협의를 배제하고 있지 않다는 점을 감안하여 헌법상 재산권을 지나치게 제한하는 것으로 볼 수 없다,
4. 재건축조합 설립인가 후 조합원 지위 양도의 제한으로 정상적으로는 주택공급을 받지 못하리라는 것을 알고도 재건축대상 토지 등을 구입한 비조합원은 기존의 조합원과 동일한 지위에 있다고 볼 수 없어 양자를 달리 취급하는데 합리적인 이유가 있다,
고 판시하였습니다.
투기과열지구로 지정된 주택재건축사업은 높은 사업성이 보장되는 만큼 많은 규제 요소를 포함하고 있습니다. 따라서 합법적인 선 안에서 투자하기 위해서는 관련 법률 지식을 반드시 숙지하고 계셔야 하겠습니다.
이상 주택재건축사업에서 토지 양수 시 주의해야 할 점 등을 알아볼 수 있는 헌법재판소 결정례 이었습니다.
법률사무소 차율
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