전세 계약 시작일에 잔금을 치르고 전입신고 후 확정일자를 받는 것도 잊지 않은 A 씨, 그런데 등기부 등본을 떼어보니 확정일자를 받은 날에 버젓이 근저당권이 설정되어 있었다면 어떻게 될까요?
확정일자를 받은 날과 같은 날짜로 근저당권이 설정되어 있습니다.
이 경우, 우선순위는 어떻게 될까요?
'근저당권'이 우선입니다. 근저당권은 등기소 접수일 기준으로 우선변제권이 발생되고, 확정일자는 대항력이 있을 때 우선변제권이 발생되기 때문입니다. 또한 확정일자인 우선변제권은 전입신고 다음날 발생하므로 근저당권이 더 선순위에 놓이게 됩니다.
※최소의 보안 방법은?
1. 계약서 특약에 세입자의 보증금을 1순위로 유지하기로 하고 위반 시 계약은 즉시 해지되며 위약금은 00원으로 하기로 하는 특약을 명시한다.
2. 전세 잔금일에 전세권설정등기를 접수하면 전세 잔금일 기준으로 우선변제권 발생된다. 단, 근저당권과 전세권이 같은 날이면 접수 시간에 따라 순위가 달라지며, 전세권 설정은 임대인 동의를 필요로 한다.
3. 전세보증보험이 위 경우의 사례에서도 보상이 된다고 하면, 전세보증보험 가입을 고려한다.
법률사무소 차율
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