안녕하세요. 재개발, 재건축 등 부동산 개발 관련 전문 법무법인 차율의 이경호 대표 변호사입니다.
“제시된 보상금 액수로는 도저히 합의할 수 없습니다.
LH가 재결을 신청할 때까지 무작정 기다려야만 하는 걸까요?”
현금 보상을 통해 권리관계를 신속하고 유리하게 정리하고자 하시는 소유자분들이라면 반드시 알아두셔야 할 법적 절차가 있습니다.
바로 일정한 요건을 충족했을 때 사업시행자에게 재결 신청을 요구할 수 있는 ‘재결신청 청구’ 제도입니다.
다만, 단순히 지구 지정이 이루어졌다는 이유만으로 곧바로 청구가 가능하거나 보상 지연 기간 전체에 대해 지연가산금이 발생하는 것은 아니므로 정밀한 검토가 필요합니다.
1. 소유자가 직접 하는 것은 ‘재결신청’이 아닙니다
토지보상법 제30조에 따르면, 사업인정고시 이후 협의가 성립되지 않았을 때 소유자와 관계인은 사업시행자를 상대로 서면을 통해 재결신청을 청구할 수 있습니다.
이에 따라 사업시행자는 적법한 청구를 접수한 날로부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청해야 합니다.
여기서 주의할 점은, 이 60일이라는 기간이 보상금 지급 완료나 최종 재결 마감 기한을 의미하는 것은 아니라는 사실입니다.
“보상 금액이 불만족스러우니
중앙토지수용위원회에 직접 재결을 신청하면 된다”
고 오인하는 것은 법적으로 맞지 않습니다.
즉, 소유자가 행하는 ‘재결신청 청구’와 사업시행자가 행하는 ‘재결 신청’은 명확히 구분되어야 합니다.
근린공원과 같은 공공 주택 도심 복합사업은 공공 주택 특별법에 따라 지구 지정 및 고시로 인해 사업인정이 의제 되며, 재결 관할은 중앙토지수용위원회가 맡게 됩니다.
그러나 사업인정이 의제 되었다는 사실 자체만으로 곧바로 법령상 ‘협의 불성립’ 요건까지 충족되었다고 볼 수는 없습니다.
‘협의 절차의 진행 경과’입니다
현행 시행령 제14조에서는 원칙적으로 법정 협의 기간이 지난 이후에 재결신청 청구서를 제출하도록 규정하고 있습니다.
청구서에는 대상 토지 및 물건의 표시와 더불어 협의가 성립되지 않은 구체적인 사유 등이 빠짐없이 기재되어야 합니다.
가령 A 씨가 지구 지정 소식을 접한 뒤
“앞으로 보상금이 적게 나오면 수용재결을 해달라”
는 내용증명을 미리 발송했다고 가정해 보겠습니다.
아직 구체적인 보상액 제시나 실질적인 협의 절차가 진행되지 않은 단계라면, 해당 문서가 곧바로 법정 청구로서의 유효한 효력을 갖는다고 기대하기는 어렵습니다.
실무적으로 법적 타당성을 검토할 때는 다음의 요소를 면밀히 연결해야 합니다.
구분 | 일반적인 이의 제기 (단순 요구) | 법적 효력을 갖춘 재결신청 청구 |
요청 내용 | 단순히 "보상금을 올려달라"거나 "불만이 있다"라는 취지의 내용증명 및 이의 제기 | "협의가 최종 불성립되었으므로 법령에 따라 재결신청을 청구한다"라는 명시적 의사 표시 |
청구 시점 | 구체적인 보상액 제시나 실질적인 협의 절차가 진행되기 전, 막연히 지구 지정 단계에서 발송 | 현행 시행령에 근거하여 법정 협의 기간이 지난 이후 요건을 갖추어 제출 |
법적 효력 | 법정 청구로서의 유효한 효력을 인정받기 어려움 | 사업시행자에게 접수된 날부터 60일 이내 재결신청 의무 발생의 기준이 됨 |
핵심 포인트 | 문서의 목적이 모호하여 향후 분쟁 시 입증 자료로 활용하기 부적절함 | 무엇을 요구했고 언제 도달했는지가 명확하여 향후 법적 절차의 기준점이 됨 |
위 두 가지는 문서의 성격과 법적 목적이 전혀 다릅니다. 따라서 어떤 내용을 요구했으며 언제 사업시행자에 도달했는지가 승패를 가르는 핵심 쟁점이 됩니다.
무단 적용해서는 안 됩니다
대법원은 과거 구도시 정비법상 현금청산 사건에서, 사회 통념상 협의가 성립될 가능성이 없다는 명백한 사정이 존재한다면 현금청산 기간 만료 전의 재결신청 청구도 유효할 수 있다고 판시한 바 있습니다.
그러나 이 판례는 어디까지나 당시 재개발 사업 고유의 법적 구조를 전제로 한 것입니다.
이를 근거로 “도심 복합사업 역시 협의 절차 개시 전에 미리 청구하는 것이 무조건 가능하다"라고 단정해서는 위험합니다.
해당 사업은 공공 주택 특별법과 토지보상법에 근거하여 실제 협의가 어떻게 진행되었는지를 개별적으로 확인해야 합니다.
판례 상의 예외 법리를 주장하고자 한다면 그 전제 조건이 소유자의 개별 사안에 정확히 부합하는지 면밀한 사전 검토가 선행되어야 합니다.
무조건 서둘러 청구서만 발송하기보다는, 법적 효력이 온전히 인정될 시점에 정확하게 청구하는 전략이 필수적입니다.
4. 지연가산금은 ‘보상이 늦어졌다는 사정’만으로 발생하지 않습니다
사업시행자가 법정 기한을 도과하여 재결을 신청할 경우, 토지보상법에 따라 지연 기간에 비례하는 가산금이 지급됩니다.
그러나 이 가산금 산정의 출발점은 후보지 발표일이나 지구 지정일이 아니라, ‘유효한 청구서의 도달’과 ‘법정 신청기한의 경과’입니다.
사업시행자가 기한 내에 적법하게 신청을 마쳤으나 이후 위원회 심리가 장기화된 경우와는 명확히 구분해야 합니다.
그렇기 때문에 청구서를 발송한 이후 단순히 우체국 발송 영수증만 보유하고 있어서는 충분하지 않습니다.
내용증명 배달 증명서 및 접수증 등 명확한 도달 증빙 자료 확보
실제 관할 기관의 재결신청일 확인
청구 대상 목적물의 정확한 특정 여부 (누락된 지장물이나 별도 손실 항목이 문서에서 누락되어 새로운 분쟁으로 이어지는 사례 방지)
이러한 디테일들을 빠짐없이 챙겨야만 향후 정당한 권리를 방어할 수 있습니다.
5. 보상 방식에 따른 맞춤형 출구 전략 수립
현금 보상을 선택하고 협의가 결렬된 소유자분들에게 재결신청 청구는 사업 지연에 따른 불확실성을 해소하는 유용한 수단이 될 수 있습니다.
다만, 이 절차를 밟는다고 하여 보상금이 자동으로 마법처럼 증액되는 것은 아닙니다.
감정평가 과정에서의 오류나 누락된 손실을 입증할 객관적인 근거 자료는 소유자 측에서 철저히 준비해야 합니다.
반면, 만약 현물 보상을 희망하신다면 검토의 순서와 방향이 완전히 달라집니다.
공공 주택 특별법상 자격 요건과 협의양도 조건 등을 면밀히 따져보지 않은 채 “일단 수용재결 절차를 밟고 나중에 새 아파트를 선택하겠다"라고 안일하게 대처해서는 큰 불이익을 입을 수 있습니다.
지금 기다려야 할지, 추가 협의에 나설지, 혹은 재결신청을 청구해야 할지는 현재의 진행 단계와 소유자님이 원하는 최종 보상 목적을 함께 놓고 종합적으로 판단해야 합니다.
법무법인 차율에서는 다년간의 정비 사업 및 보상 분쟁 노하우를 바탕으로, 협의 서류와 평가 자료를 정밀 대조하여 가장 유리한 청구 시점과 대상 확정, 그리고 실질적인 보상금 증액 절차까지 체계적으로 조력해 드리고 있습니다.
관련하여 구체적인 검토가 필요하시다면 언제든 편하게 문을 두드려 주시기 바랍니다.
