안녕하세요. 재개발 재건축 등 부동산 개발 관련 전문 법무법인 차율 이경호 대표 변호사입니다.
“제 토지 일부를 인근 주민들이 골목길로 이용하고 있습니다.
도로로 쓰이고 있으면
보상금이 무조건 3분의 1 토막 난다던데, 정말 사실인가요?”
사유지라는 이유로, 혹은 사람들이 통행하고 있다는 사실만으로 곧바로 보상금 감액 평가가 확정되는 것은 아닙니다.
어떠한 경위로 길이 만들어지게 되었는지, 그리고 법령상 정확히 어떤 도로의 성격을 갖는지부터 면밀하게 짚어보아야 합니다.
도심 복합사업 구역 내에서 토지 평가를 앞두고 계신 소유자분들이라면 반드시 확인해야 할 핵심 쟁점입니다.
평가 기준은 제각각입니다
토지보상법 시행규칙 제26조는 도로 부지의 성격을 세밀하게 구분하고 있습니다.
「사도법」에 따른 사도는 인근 토지 평가액의 5분의 1 이내, 흔히 말하는 ‘사실상의 사도’는 3분의 1 이내로 평가하며, 그 외의 일반 도로 부지는 통상적인 토지 평가 방식을 따릅니다.
즉, 모든 사유지 골목길에 일률적으로 동일한 감액 비율이 적용되는 것은 결코 아닙니다.
여기서 ‘3분의 1 이내’라는 규정 역시 소유자분들이 체감하는 실제 시세의 정확히 3분의 1 금액을 준다는 의미와는 다릅니다.
애초에 어떤 토지를 ‘인근 토지’로 삼아 비교 평가했는지 그 기준점부터 따져보아야 합니다.
감정평가서상 이용 상황이 ‘도로’로 기재되어 있다면, 무조건 “왜 이렇게 보상금이 적게 나왔지”라며 낙담하기에 앞서 어떤 법적 분류와 근거에 따라 이러한 감액 비율이 적용되었는지 그 타당성을 면밀히 파악해야 합니다.
2. 장기간 통행을 허용했다는 사정만으로 감액이 결정되지는 않습니다
대법원은 ‘사실상의 사도’로 보아 감액 평가를 하려면, 일반 도로와 연결되어 불특정 다수의 일방통행에 제공되는 등 사도에 준하는 실질적 요건을 갖추어야 하며, 동시에 시행규칙이 정한 구체적 유형에도 부합해야 한다고 판시하고 있습니다.
시행규칙에서 규정하는 주요 유형으로는 소유자가 자기 토지의 편익을 위해 스스로 설치한 도로, 소유자의 의사만으로는 타인의 통행을 임의로 제한할 수 없는 도로, 건축허가권자가 위치를 지정하여 공고한 도로 등이 해당됩니다.
가령 A 씨가 마당 가장자리를 지나다니도록 이웃 몇 가구에 편의를 허용했다고 가정해 봅시다.
이 단편적인 사실 하나만으로 곧바로 ‘소유자가 통행을 제한할 수 없는 도로’라고 성급하게 단정 지을 수는 없습니다.
통행이 최초에 시작된 구체적인 경위, 주변의 다른 출입로 존재 여부, 실제 이용 범위와 기간 등을 종합적으로 살펴야 합니다.
대법원 역시 오랜 기간 통행을 용인했다는 사정만으로 곧바로 해당 토지가 도로로서 완전히 고착되었다고 볼 수는 없으며, 원래의 표준적인 이용 상태로 회복하는 것이 법률상 불가능하거나 사실상 현저히 곤란한지 등을 종합적으로 따져봐야 한다는 입장입니다.
반대 검토가 필요합니다
반대로 “내 명의의 사유지이고 지목 또한 대지인데 무조건 감액하는 것은 부당하다"라는 주장만 내세우는 것도 경계해야 합니다.
예를 들어 소유자가 과거에 토지를 분할하여 주택을 신축하거나 매각하는 과정에서 진입로를 스스로 확보한 경우라면, 그 도로 덕분에 나머지 잔여 토지의 이용 편익이나 경제적 가치가 대폭 상승했을 수 있습니다.
이 경우에는 도로가 개설 당시 어떠한 개발·분할·건축 경위를 거쳤는지 추적해야 합니다.
대법원은 자기 토지의 편익을 위해 설치한 도로인지 판단할 때, 잔여 토지의 가치 상승 등으로 인해 도로 부지의 평가액을 다소 낮게 책정하더라도 전체적인 관점에서 정당보상 원칙에 어긋나지 않는 객관적 사유가 존재하는지 살펴보아야 한다고 판시합니다.
따라서 현재 소유자의 일방적인 설명에만 의존할 것이 아니라, 해당 길이 최초에 만들어질 당시의 소유관계와 토지 이용 상황까지 깊이 거슬러 올라가야 합니다.
매수 당시부터 이미 도로 상태였다면, 종전 소유자가 과연 어떤 목적으로 이 길을 조성했는지가 핵심 쟁점이 됩니다.
4. 현재의 현장 사진보다 ‘길이 만들어진 역사적 과정’을 입증할 자료가 관건입니다
‘사실상의 사도’ 해당 여부를 치열하게 다투려면 확보한 자료들을 다음과 같은 법적 기준에 연결해야 합니다.
개설 주체 및 목적: 토지 소유자가 자발적으로 편의를 위해 만들었는지, 제3자에 의해 강제되었는지
통행 제한 가능성: 소유자가 임의로 통행을 차단하거나 제한할 수 있는 상태였는지
공부 상 지목 및 이용 연혁: 지목 변경 경위와 과거 항공사진 및 지형도상 변천 과정
예컨대 토지의 일부만 통행에 이용되고 있음에도 필지 전체가 일괄 감액 평가되었다면, 도로 해당 여부의 적정성과 함께 실제 감액 대상이 되는 면적의 범위까지 정확히 재검토해야 합니다.
또한, 도시·군 관리 계획으로 도로가 공식적으로 결정된 이후에야 비로소 도로로 사용되기 시작한 토지라면, 관련 시행규칙상 ‘사실상의 사도’ 정의에서 명백히 제외되는 예외 조항에 해당할 수 있습니다.
따라서 계획 결정일과 실제 사용 개시일의 선후관계를 반드시 대조해 보아야 합니다.
다만, 평가에 유리한 현황을 만들기 위해 임의로 통행을 차단하거나 물리력 을 행사하는 행위는 또 다른 민형사상 분쟁을 부를 수 있으므로, 기존의 객관적 상태를 차분히 기록하고 법적 성격을 면밀히 검토하는 순서가 선행되어야 합니다.
인근 대지 가격이 되는 것은 아닙니다
설령 ‘사실상의 사도’에 해당하지 않는다는 판단을 이끌어내어 감액 처분을 바로잡더라도, 그것이 곧바로 인접한 일반 대지와 완전히 동일한 수준의 보상액을 보장한다는 뜻은 아닙니다.
일반 평가 방식에 의하더라도 해당 토지의 형상, 도로와의 접면 상태, 실제 접근성 및 이용 여건 등을 다각도로 검토해야 합니다.
아울러 ‘인근 토지’란 단순히 물리적으로 바로 옆에 붙어 있는 가장 비싼 땅을 뜻하는 것이 아닙니다.
관련 규정에 따르면, 해당 도로 부지가 만약 도로로 이용되지 않았을 경우에 예상되는 표준적인 이용 상황과 유사하고, 위치상 가장 근접한 토지를 기준으로 삼도록 정하고 있습니다.
따라서 도로 분류의 적정성은 물론이고 비교 대상 토지가 올바르게 선정되었는지도 철저히 따져봐야 합니다.
구체적인 감정평가 자료가 제시되면 적용 법조 조항, 도로 개설의 역사적 경위, 대상 면적의 적정성, 그리고 비교 표준지까지 낱낱이 대조해야 합니다.
법무법인 차율에서는 이러한 객관적 자료들을 바탕으로 감액 평가의 부당성을 입증하고 소유자분들의 실질적인 다툴 실익을 정밀하게 검토해 드립니다.
관련하여 조력이 필요하시다면 언제든 편하게 문을 두드려 주시기 바랍니다.
