안녕하십니까. 재개발·재건축 부동산 전문 법무법인 차율입니다.

경기도 남양주시의 알짜 정비 사업지로 손꼽히는 지금·도농6-2구역 재개발정비 사업이 오피스텔을 줄이고 공동주택을 대폭 확대하는 사업시행계획 변경 추진과 함께 조합원 분양신청 절차를 진행하며 마감을 향해 숨 가쁘게 달려가고 있습니다.

정비 사업 과정에서 조합원 분양신청을 하지 않아 발생하는 토지수용 및 청산 절차는 소유자님의 소중한 재산권과 직결되는 매우 중대한 사안입니다.

1. 지금·도농6-2구역 재개발 정비 사업 진행 경과 및 기본 개요

• 위치: 경기도 남양주시 지금동·도농동 일원 (지금·도농 재정비촉진지구)

• 건립 규모: 오피스텔 비중을 대폭 축소하고 아파트 공급 세대수를 확대하여, 최고 49층, 8개 동, 총 1,300세대 규모의 대단지로 재편 추진 중

주요 추진 경과 및 현황

• 2021년 12월: 최초 사업시행계획인가 획득

• 최근 동향: 오피스텔 축소 및 공동주택(아파트) 세대수 확대를 위한 사업시행계획 변경인가 공람·공고 진행 및 사업성 제고

• 현재 단계: 사업시행계획 변경과 발맞추어 조합원 분양신청 접수 진행 및 마감 임박

입지 및 특장점

• 교통: 경의중앙선 도농역 역세권 입지 및 향후 우수한 광역 교통망 접근성

• 환경 및 학군: 풍부한 생활 인프라와 우수한 교육 환경을 갖춘 남양주 핵심 주거지

이후 분양신청 절차가 마무리되면 정비 사업의 가장 중요한 분기점인 관리처분계획 인가를 향한 후속 절차가 진행됩니다.

분양신청 기간 내에 신청을 하지 않거나 철회하는 토지 등 소유자는 관련 법령에 따라 조합원 자격을 상실하고 현금청산자로 분류됩니다.



2. 현금청산 시기 및 적용 법령: 

조합설립 인가 신청일 기준과 법적 의무 시기

현금청산 절차에서 많은 분들이 혼동하시는 부분 중 하나는 현금청산금 지급 및 협의 의무 시기입니다.

• 조합설립 인가 신청일 기준 개정 법 적용: 도시정비법에 따라 조합설립 인가를 신청한 날을 기준으로 현금청산 협의 의무 시기 등의 규정 적용이 달라집니다. 개정된 현행법(신법) 체계 하에서는 사업시행자가 관리처분계획 인가·고시일 다음 날부터 90일 이내에 현금청산자와 손실보상에 관한 협의를 완료해야 합니다.

• 지연가산금 제도: 법정 협의 기한 내에 현금청산이 이루어지지 않을 경우, 기한 경과 시점부터 정관 등이 정하는 바에 따라 높은 이율의 지연가산금이 부과될 수 있습니다. 따라서 우리 구역에 적용되는 정확한 법적 기한을 파악하고 시기를 조율하는 것이 보상금 방어의 핵심입니다.



협의가 결렬될 경우 진행되는 단계별 토지수용 및 보상 절차는 다음과 같습니다.

4. 손실보상금 증액을 위한 조기 대응 전략과 주민추천평가사 제도

현금청산 절차는 수차례의 감정평가를 거치는 복잡한 과정입니다. 보상금을 극대화하기 위해서는 다음 두 가지 전략이 있습니다.

• 초기 협의보상 감정평가의 중요성: 첫 단추인 최초 협의보상 및 1차 감정평가에서 최대한 높은 금액을 형성해야 이후 수용재결과 소송에서 유리합니다. 실무적으로 초기 평가액이 낮게 형성되면, 이것이 앵커링 효과로 작용하여 향후 금액을 뒤집고 증액하기가 매우 어려워집니다.

• 주민추천평가사 제도 활용: 토지 등 소유자들은 시·도지사와 군수·구청장이 선정하는 평가사 외에, 주민들이 직접 추천하는 감정평가사를 보상 평가 과정에 참여시킬 수 있습니다. 소유자 측의 입장을 대변하고 인근 실거래가나 개발이익을 충실히 반영하여 평균 감정가격을 높이는 데 필수적입니다.



5. 가장 중요한 첫 단추, 최초 협의보상 감정평가에 

모든 역량을 집중해야 하는 이유

정비 사업 현금청산 및 보상 절차를 겪으시는 소유자분들께서 가장 깊이 명심하셔야 할 점은, 지금·도농6-2구역과 같은 재개발 사업에서 최초의 협의보상 감정평가 단계가 보상금의 성패를 가르는 가장 결정적인 순간이라는 사실입니다.

많은 분들이 최초 협의 단계의 평가액이 낮게 나오더라도 추후 진행되는 수용재결이나 이의신청, 행정소송 단계에서 대폭 올려 받을 수 있을 것이라고 기대하십니다.

그러나 실무적으로 최초 감정평가액이 낮게 형성되면, 그 금액이 향후 이어지는 모든 구제 절차(수용재결·이의재결·행정소송)의 보이지 않는 기준선으로 작용하여 금액을 뒤집고 대폭 증액하기가 매우 어려워집니다.

즉, 첫 단추인 협의보상 평가 단계에서부터 철저한 비교표준지 선정 검토, 인근 실거래가 분석, 그리고 해당 구역이 지닌 개발이익의 객관적 입증을 해내지 못하면 이후의 법적 다툼은 훨씬 험고한 싸움이 될 수밖에 없습니다.

그렇기 때문에 모든 시간과 법률적 역량을 초기 협의보상 감정평가 단계에 총동원하여, 처음부터 제대로 된 평가액을 이끌어내는 것만이 내 재산을 지키는 가장 확실하고 강력한 방어 전략입니다.



6. 이의재결 생략 및 디렉트 행정소송의 실익

최근 중앙토지수용위원회 이의재결 단계에서는 보상금이 거의 오르지 않는 경우가 많습니다.

실효성이 낮은 이의재결을 과감히 생략하고 수용재결 직후 곧바로 행정법원에 보상금 증액 소송을 제기하는 방식을 권장합니다.

이를 통해 불리한 감정 선례가 쌓이는 것을 막고, 법원 지정 감정인으로부터 객관적인 현장 감정평가를 받을 소중한 시간을 확보할 수 있습니다.

7. 법무법인 차율의 전문적인 조력

지금·도농6-2구역 정비 사업과 관련하여 일방적인 손해를 방지하고 정당한 재산권을 행사하기 위해서는 풍부한 실전 경험을 갖춘 전문가의 조력이 필수적입니다.