안녕하십니까. 재개발·재건축 등 부동산 개발 관련 전문 법무법인 차율입니다.
한강변 핵심 정비 사업지로 꼽히는 성수전략정비구역 제2주택정비형 재개발정비 사업(이하 성수 2지구)이 속도를 내는 가운데, 정작 구역 내 상가 소유자분들 사이에서는 깊은 한숨과 반발이 터져 나오고 있습니다.
최근 저희 법무법인 차율에도 성수 2지구 내 상가 소유자분들의 다급한 상담 전화가 이어지고 있는데요.
당초 기대했던 아파트 입주권(분양권)을 받지 못하고 자칫 현금청산 대상자로 밀려날 위기에 처했기 때문입니다.
현재 성수 2지구에서 왜 이러한 분양권 박탈 논란이 불거지고 있는지, 그리고 억울하게 권리를 잃지 않으려면 어떻게 대응해야 하는지 알기 쉽게 짚어드리겠습니다.
1."약속했던 16㎡는 어디 가고…"
소지분 상가 소유자들의 분양권 박탈 위기
현재 성수 2지구에서는 대지지분이 비교적 작은 소규모 상가 소유자분들, 특히 뚝도시장 상인들을 비롯한 소형 근린생활시설 소유자분들의 반발이 매우 거센 상황입니다.
핵심 원인은 바로 ‘최소 분양면적 변경’에 있습니다.
서울시 도시 및 주거환경 정비 조례에 따르면, 주택이 아닌 상가(비주거용 건축물) 소유자가 아파트를 분양받기 위해서는 ‘내 종전자산의 권리가액’이 ‘가장 작은 평형(최소 분양 규모) 아파트 1가구의 추산액’ 이상이어야 합니다.
쉽게 말해, 새로 짓는 아파트 중 제일 작은 평수의 가격이 내 상가 평가액보다 낮아야만 아파트 분양 자격을 얻을 수 있는 구조입니다.
조합 설립 당시의 약속 (전용 16㎡ 제안): 과거 조합 설립 동의를 받는 과정에서는 대지지분이 작은 소규모 상가 소유자분들도 아파트 입주권을 받을 수 있도록 구제책으로 ‘전용 16㎡(초소형 평형)’ 공급안이 제안되었습니다. 최소 평형이 작아지면 추산액도 낮아지므로 소지분 상가 소유자들도 아파트 분양 자격을 얻기가 수월해집니다.
설계 변경과 약속의 무력화 (전용 29㎡ 상향): 그러나 이후 ‘단지 고급화’를 요구하는 기존 아파트·주택 소유자들의 강한 반발에 부딪히면서, 조합 측이 최소 분양면적을 ‘전용 29㎡’로 키우는 방향으로 계획을 변경하였습니다.
최소 분양면적이 16㎡에서 29㎡로 커지면 기준이 되는 아파트 추산액이 대폭 올라가게 됩니다.
결국 조합 설립에 동의할 때만 해도 아파트를 받을 수 있을 줄 알았던 수많은 소지분 상가 소유자들이, 높아진 문턱을 넘지 못해 하루아침에 분양 자격을 잃고 현금청산 위기에 내몰리게 된 것입니다.
이에 따라 현재 뚝도시장 상인 등 소규모 상가 조합원들을 중심으로 집단 민원 제기와 소송 등 법적 대응 움직임이 본격화되고 있습니다.
무허가 주거용 증축 상가의 문제
소지분 문제뿐만이 아닙니다.
최근 법무법인 차율로 직접 전화를 주신 성수 2지구 내 한 단독 상가 소유자분의 사례도 매우 안타까운 상황이었습니다.
의뢰인께서는 건축물대장상 1층은 상가로 등재되어 있으나, 2·3층은 무허가로 증축하여 실제로는 엄연히 ‘주택(주거용)’으로 사용하고 계셨습니다.
아파트를 분양받기를 간절히 원하셨지만, 조합 측으로부터 돌아온 대답은 냉정했습니다.
“2·3층은 공부 상 등재되지 않은 무허가 불법 증축 부분이라 주택으로 인정할 수 없고, 결국 분양권 없이 현금청산 대상자가 된다"라는 안내를 받으신 것입니다.
이처럼 정비 사업 현장에서는 조합이 행정적 편의나 보수적인 기준만을 내세워, 공부 상 표시나 무허가 여부를 이유로 소유자의 분양 자격을 일방적으로 배제하는 경우가 적지 않습니다.
하지만 무허가 건축물이나 사실상 주거용으로 사용 중인 건물이라 하더라도, 특정 기준일 이전부터 존재했는지(소위 기존 무허가건축물 해당 여부), 실제 주거용 사용 실태, 그리고 종전자산 권리가액 산정 시 누락된 가치가 없는지 등을 법리적으로 꼼꼼히 따져보아야 합니다.
조합의 말만 믿고 지레 포기해서는 절대 안 되는 이유입니다.
3. 성수 2지구 상가 소유자 유형별 핵심 쟁점 정리
현재 성수 2지구 상가 소유자분들이 겪고 계신 대표적인 위기 유형과 법적 쟁점을 표로 알기 쉽게 정리해 드립니다.
4. 복잡하고 까다로운 분양권 분쟁,
전문가의 조력으로 권리를 되찾으셔야 합니다
재개발 사업에서 ‘아파트를 분양받느냐, 현금청산자가 되느냐’는 수억 원에서 수십억 원에 달하는 재산적 가치를 좌우하는 가장 중대한 문제입니다.
특히 상가 소유자의 아파트 분양 자격 문제는 「도시 및 주거환경 정비법」은 물론 서울시 조례, 조합 정관, 과거 대법원 판례, 그리고 감정평가 산정 기준까지 복잡하게 얽혀 있어 일반 소유자분들이 혼자서 조합을 상대로 다투기에는 현실적인 장벽이 매우 높습니다.
더욱이 분양신청 기간이 지나고 관리처분계획이 인가·고시되는 등 사업 절차가 한 단계씩 넘어갈수록, 잘못된 처분을 바로잡고 내 권리를 되찾을 수 있는 골든타임은 점점 줄어들게 됩니다.
조합 설립 당시의 약속과 달리 최소 분양 평형이 변경되어 입주권을 잃게 생겼다면,
실제로 거주하고 있는 공간이나 건물의 가치가 부당하게 배제되어 청산 위기에 놓이셨다면,
조합의 일방적인 안내만 듣고 포기하지 마시고, 반드시 재개발·재건축 분야의 풍부한 실무 경험을 갖춘 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
법무법인 차율은 전국 각지의 대규모 재개발·재건축 현장에서 조합원 지위 및 분양권(수분 양권) 확인 소송, 관리처분계획 관련 분쟁, 그리고 정당한 보상금 증액에 이르기까지 소유자분들의 소중한 재산권을 지켜낸 수많은 성공 경험을 보유하고 있습니다.
성수 2지구 분양 자격 문제로 깊은 고민에 빠져 계신다면,
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