하이리스크 하이리턴이란 말이 있습니다. 지역주택조합도 마찬가지인데요. 분명히 리스크가 있는 투자이고, 좀더 정확히 말하면 무주택자 분들이 조합을 결성해 부동산을 사는 고위험 고수익 공동구매 투자라고 할 것입니다.
많은 분들이 문제점을 지적하고 있고 저 또한 탈퇴소송을 대리해드리고 있지만, 분명한건 지역주택조합이 불법도 아니고 사기도 아니라는 것입니다. 엄연히 주택법에서 정하고 있는 민간주택방식의 아파트 건립사업이고, 전국에 수많은 지역주택조합이 있는데, 성공률이 30%도 안된다는 말도 있지만 분명한건 30%는 성공하고 입주를 했다는 겁니다.
오늘 기사를 보니 서울 동작구에서는 지역주택조합 방식으로 사업을 시작해 입주까지 하는 아파트들이 적지 않은 것 같습니다.
많은 매체들이 지역주택조합에 대한 위험성을 알리는 것에만 집중하고 어떤점을 주의하고 가입하면 되는지에 대해서는 다루지 않는 것 같습니다. 그렇다면 지역주택조합에 가입할 때 어떤점을 유의하면 좋을지 한번 얘기해볼까 합니다.
토지확보율을 확인해 보셔야 합니다.
지역주택조합(추진위원회)이 조합원을 모집하기 위해서는 관할 인허가청에서 필증을 받아야 하고, 조합사업을 추진하기 위해서는 조합설립인가를 득해야하고, 아파트를 짓기 위해서는 사업계획승인을 득해야 합니다.
이러한 것들을 하기 위해서는 각 단계마다 일정비율 이상의 토지확보가 필수인데요. 토지확보란 무엇일까요? 우리가 일반적으로 생각하기에 토지확보란 매매계약을 하고 대금을 주고 소유권이전등기까지 완료된 것을 생각하기 마련입니다. 그런데 지역주택조합 홍보관에 앉아있는 분양직원들이 “우리 조합은 토지확보가 80%이상이라 안전합니다” 라고 말할때의 ‘토지확보’도 같은 개념일까요?
결론부터 말하면 그렇지 않습니다.
지역주택조합에서 말하는 토지확보율이란 대부분 토지사용 승낙서 징구비율을 의미합니다. 토지사용승낙서란 조합(추진위원회)이 지주들에게 받는 일종의 조합설립에 승낙해주는 동의서일 뿐 매매계약의 효력이나 소유권 이전의 효력은 전혀 없는 것입니다.
따라서 지역주택조합에 가입을 하시려고 홍보관을 방문하시는 분들은 홍보관 직원이 말하는 토지확보율에 대해서 정확히 어떤 것을 의미하는 것인지 물어보실 필요가 있습니다.
① 단순히 토지사용승낙서 징구비율인지,
②매매계약서 체결비율인지(이경우에도 향후 중도금 잔금이 미지급되면 계약이 파기될 위험은 여전히 있습니다),
③ 등기이전까지 완료된 비율을 말하는 것인지 꼭 확인해보시고
어떤 것을 의미하는지 계약서에 써달라고 해주시는 것이 좋습니다.
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