최근 대구광역시 달서구 소재 A 재건축정비사업조합이 청산자들을 상대로 제기한 매도청구소송이 일제히 기각되는 판결이 선고됐다. 당장 수 십 명의 청산자들로부터 토지와 건물을 매수할 수 없게 된 위 A 재건축조합은 당장 철거와 착공에 차질을 빚게 되었고, 올해 8월로 예정된 일반분양일정도 무기한 연기됐다.
◆최초 조합설립 이후 매도청구 시기를 놓친 A 재건축 조합, 3년 뒤 다시 조합설립변경인가를 득하는 것 만으로 매도청구 가능여부
A 재건축 조합은 2013년 최초 설립인가를 받았으나, 당시 여러 사정으로 사업이 표류되어 조합설립 미동의자들에 대한 매도청구 소송을 제기하지 못했다. 3년이 지난 후 조합설립 미동의자에 대한 매도청구권을 행사하고자 하였으나, ‘조합설립인가 이후 지체 없이 행사하지 않은 매도청구권은 실효된다(상실된다)’는 대법원 판례가 확립되어 있었기에 A 조합은 새로운 방안을 모색해야 했다.
A 재건축 조합의 유일한 대안은 ‘새로운 조합설립인가’를 득하는 것이었다. 대법원은 실효된 매도청구권을 다시 확보하는 유일한 방안으로 ‘새로운 조합설립인가’를 판시하고 있던 바, A 재건축 조합은 2016년 조합원 총회를 열어 다시 재건축 결의를 하고 조합설립변경인가를 신청했다.
달서구청은 조합설립변경인가를 했다. 이후 A 조합은 2016년 조합설립변경인가를 근거로 2013년 최초 조합설립에 동의하지 않았던 자들에게 매도청구소송을 제기한 것.
◆대구지방법원 서부지원, 매도청구권 발생을 위해 ‘새로운 조합설립인가’가 필요
이수희변호사는 해당 매도청구사건에서 피고가 된 미동의자들을 대리하며 '매도청구권을 발생시키는 ‘새로운 조합설립인가’란 전체 토지등소유자들을 대상으로 다시금 조합설립동의서를 징구하고 도시정비법이 정하는 동의율을 충족한 상태에서 총회 결의를 득한 것을 의미하는데, A 재건축 조합은 최초 인가 이후 토지등소유자들을 대상으로 조합설립동의서를 징구한 사실도 없을 뿐 아니라 2016년 변경인가의 내용을 보면 정관 및 대의원 수 변경이 전부다. 따라서 2016년 조합설립변경인가는 최초 조합설립인가에 터잡은 단순 변경인가일 뿐 ‘새로운 조합설립인가’가 아니다'고 주장했다.
A 재건축 조합은 2016년 변경인가 당시 새로이 조합설립동의서를 징구하였다고 반박했으나, 이수희변호사는 달서구청으로부터 ‘2016년 조합설립변경인가 신청 당시 구청에 제출된 조합설립동의서는 없다’는 사실을 확인받아 증거로 제출하였다. 이에 대구지방법원 서부지원은 위 피고측(미동의자) 주장을 받아들여 A 재건축조합이 수 십 명을 상대로 제기한 매도청구소송을 전부 기각하는 판결을 했다.
◆조합설립(변경)인가가 단순 ‘변경인가’인지, ‘새로운 인가’인지는 구체적 증거에 의해 실질적으로 판단해야
A 재건축 조합의 사례와 같이 특정 조합설립(변경)인가가 기존의 설립인가를 전제로 한 단순 변경인가인지, 새로운 조합설립 절차에 따라 이루어진 조합설립인가인지는 구체적인 증거에 따라 실질적으로 판단해야 한다.
즉 조합설립 ‘변경인가’로 명시되어 있어도 전체 토지등소유자로부터 동의서를 징구하는 등 실질적으로 새롭게 조합을 설립하는 절차를 거쳤다면 이는 매도청구권이 발생하는 새로운 조합설립인가로 볼 것이나, 새로운 조합설립인가를 표방하고 있더라도 토지등소유자의 새로운 재건축 결의 절차가 부존재하다면 이는 실질적으로 ‘새로운 조합설립인가’로 볼 수 없다는 것이다.
그러나 조합설립인가 자체를 두고 해당 인가의 실질적 성질을 알아내기란 매우 어렵고, 확실한 증거를 제시하지 못하는 한 매도청구 소송은 99% 조합의 승리로 돌아간다. 따라서 법률전문가의 조력을 받아 재건축조합과 인가청에 각종 정보공개신청 및 사실조회를 통하여 적극적으로 증거를 확보해야 한다.
◆토지 매수에 실패한 재건축 조합의 해결방안
명칭을 불문하고 토지개발사업에서 가장 중요한 작업은 소위 땅작업이다. 즉 개발 대상 부지를 얼마나 빨리 확보하느냐에 따라 사업비가 천차만별이 되므로 땅 확보 비용과 기간은 그 자체로 사업성을 좌우하는 가장 큰 요소가 된다.
사례의 A 재건축조합과 같이 매도청구가 기각되게 되면 당장 토지 확보에 차질이 생기게 되고, 이를 타개할 방법은 1. 협의매수를 하거나 2. 다시 진정한 의미의 ‘새로운 재건축 결의’에 따른 조합 설립 절차를 마치는 것 뿐이다.
그러나 ‘새로운 재건축 결의’란 생각보다 쉽지 않다. 전체 토지등소유자들에게 다시 조합설립동의서를 징구하고 동의율을 확보한 후 총회를 결의를 거쳐 행정청에 인가신청을 해야 하는데, 그 과정을 거쳐 인가를 득하기 까지는 최소 6개월 이상의 시간이 소요된다. 인가 이후 매도청구소송을 제기하여 1심 판결을 득하는 데까지 또 최소 6개월의 시간이 소요된다. 즉, ‘타이밍이 생명’인 재건축 사업에서 1년의 공백이 생기게 되는 것이다.
