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[임대차] 근저당권이 여러 건 설정된 다가구주택이 경매로 넘어간다면

A 씨는 한 다가구 주택에 반전세로 계약하고자 합니다. 그런데 해당 주택에는 이미 근저당권이 여러 건 설정되어 있었는데요. 집주인이 융자를 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 된다면 보증금을 반환받을 수 없는 걸까요?

근저당권이 여러 건 설정된 다가구주택, 집이 경매로 넘어간다면 최우선변제가 적용될까?

최우선변제는 세입자의 입주 일이 아닌, 최초 담보물권의 설정일을 기준으로 합니다. 최초 근저당권 설정일에 따라 소액보증금 기준, 최우선변제금액이 달라지는데요, 지역에 따라서도 차이가 존재합니다. 예를 들어 서울시 소재 주택의 경우 최초 담보물권 설정 일이 2021년 5월 11일 이후이고 보증금이 1억 5천만 원 이하라면, 최우선변제권이 확보되고 이때의 변제 금액은 5,000만 원입니다.

<2021년 5월 11일 기준 최초 담보물권 설정일에 따른 지역별 최우선변제금 요건>

구분	임차인의 범위	보증금 중 일정액의 범위
서울특별시	1억5천만원	5천만원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시	1억3천만원	4천300만원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시	7천만원	2천300만원
그 밖의 지역	6천만원	2천만원

출처: 생활법령정보

※ 위 규정은 2021년 5월 11일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서 적용하되, 2021년 5월 11일 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정을 따릅니다.

※ 최초 담보물권 설정일은 입주하고자 하는 주택 등기부 등본상 제일 처음으로 설정되어 있는 근저당권, 저당, 담보가등기 드의 설정 일자(접수 일자) 기준입니다.

[우선변제권 vs 최우선변제권]

	우선변제권	최우선변제권
효력 발생 시기	세입자가 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 받은 다음 날 0시	대항력 요건을 갖춘 다음 날 0시 (담보물권 설정일 참조)
필요조건	확정 일자 + 대항력 요건 (실제 거주 + 전입신고)	보증금이 소액임차보증금 범위에 해당 + 대항력 (실제 거주 + 전입신고)
효과	경. 공매 시 후 순위 권리자보다 우선하여 배당 = 경매 시 돈 받는 순서표	경매 시 순위에 상관없이 최우선 변제 금액을 먼저 배당 (낙찰가 1/2 범위 내)

※ 최우선 변제권이 있다고 해서 보증금 전액을 보상받을 수 있는 것은 아닙니다. 경매 낙찰가 1/2 범위 내에서만 배당되니 최우선변제권을 취득할 수 있는 임차주택이라 해도 꼼꼼히 살피신 후 계약하시기 바랍니다.

단, 우선변제권과 최우선변제권 모두 세입자가 자신의 배당받을 권리를 주장하기 위해서는 배당신청 기일 내에 '배당신청' 을 반드시 해야 한다는 사실을 잊지 마시기 바랍니다.

법률사무소 차율

대표변호사 이경호, 고형석, 이수희

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등록자: 관리자

등록일: 2021-12-24 15:14

조회: 1,770

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