경찰 수사가 시작되었고 은평구청 역시 상담 창구를 만드는 등 즉각적인 대응을 해 나가고 있지만 피해자들이 구체적으로 어떻게 해야 할지에 관한 가이드라인은 아직 전무하다.

전세사기도 많은 유형이 있지만 필자는 이 중에서도 보증금을 반환받지 못하고 있는 피해자에 대하여 대응강령을 아래와 같이 정리해보았다.

1. 확정일자, 전입신고 여부 확인할 것 (우선변제권 확인)

전세사기가 의심되는 경우라면 임대차계약 직후 계약서에 확정일자를 부여받았는지, 이사 올 때 전입신고를 하였는지를 먼저 체크하자. 확정일자와 전입신고 여부는 ‘우선변제권’의 기본 요건이기 때문이다.

확정일자는 임대차계약서에 주민센터의 “확정일자 도장”이 있는지 확인함으로써 간단하게 알 수 있다(21년 6.부터 시행된 개정 부동산거래신고법에 따라 임대차계약신고를 한 경우 해당 신고 시 임대차계약서를 제출했다면 계약서에 확정일자 도장이 없어도 확정일자를 받은 것으로 본다).

그리고 전입신고 여부는 임차인의 주민등록 초본을 확인함으로써 알 수 있다.

이 때 전입신고와 확정일자가 전부 있다면 거주 중인 임차인에게는 ‘우선변제권’이라는 것이 인정된다. 즉 만에 하나 임대인이 직접 보증금을 줄 수 없어 해당 부동산이 경매로 넘어가더라도 이 두 가지 요건을 갖춘 날부터는 그 이후의 다른 채권자들 보다 먼저 배당을 받을 수 있다는 뜻이다.

2. 보증금이 1억 6500만원 이하인지 확인할 것 (최우선변제권 확인)

위 확정일자와 전입신고 2개 요건을 갖추더라도 그 요건을 갖추기 이전의 선순위 채권자에게는 대항할 수 없다. 그러므로 선순위 채권자에게도 대항할 수 있는 “최우선변제권”을 받을 수 있는지 확인해 볼 필요가 있다.

우리 법은 소액임차인을 특별히 보호하는 규정을 두고 있는데, 서울시의 경우 보증금이 1억 6500만원 이하인 경우 소액임차인으로 보며, 소액임차인의 경우 해당 보증금 중 최대 5500만원까지 최우선변제권을 인정받을 수 있게 된다. (실제로 받을 수 있게 되는 최우선변제금액은 경매 시 낙찰가격의 1/2로 제한 될 수 있다)

3. 계약 종료를 명시적으로 할 필요 있어.

본래 임대차계약상 보증금은 계약이 종료(만기, 해지 등)되어야 회수할 수 있는 돈이다.

따라서 임차인과 임대인이 아무말 없이 시간이 흘렀다면 임대차계약은 묵시의 갱신이 된 것으로 보며, 그 갱신된 기간 동안에는 임대인은 보증금 반환 의무가 없다.

그러므로 임차인이 임대차계약을 갱신할 의향이 없어 보증금 반환을 요구할 때에는 반드시 “임대차계약 종료 의사”를 명시적으로 밝히며 보증금 반환을 요구하는 것이 불필요한 분란을 방지하는 방법이다.

4. 임대차계약 종료 즉시 임차권등기명령 신청

임차권등기명령은 본래 보증금을 받지 못한 임차인들이 다른 곳으로 이사를 할 경우, 기존에 임차인이 확보해 둔 우선변제권을 보전해 주기 위하여 생긴 제도이다.

그러나 실무적으로는 임차인이 이사 계획이 없더라도 만약의 피해를 예방하는 측면에서 임차권 설정등기를 해 두는 것이 좋다.

우선 임차권등기명령에 따라 결정이 되면 해당 임차권의 내용이 등기부에 공시된다. 따라서 그 이후 경매법원이 임차인의 존재를 확인하지 못하거나, 임차인이 배당요구기일을 놓치더라도 당연히 배당을 받을 수 있게 된다. (임차권등기가 되어 있지 않으면 배당기한 내에 배당요구를 반드시 해야 한다.)

5. 형사배상명령 신청도 가능하다.

보증금을 돌려받지 못한 임차인은 민사소송 외에도 형사배상명령을 신청해 볼 수 있다. 즉, 임대인의 전세사기 혐의가 소명되어 재판이 진행되는 경우 피해자는 해당 형사재판부에 배상명령신청을 할 수 있다. 형사배상명령신청은 임차인이 별도로 소송을 제기하지 않아도 된다는 점에서 민사소송보다 부담이 적다. 형사배상명령을 통해 변제받지 못한 금원이 있다면 추후 민사소송을 통해 다시 청구할 수도 있다.



출처 : 은평시민신문(http://www.epnews.net) 이수희 대표변호사 작성