대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결 | 상고기각
안녕하십니까. 부동산 분쟁 관련 전문 법무법인 차율의 이수희 대표 변호사입니다.
실거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절한 임대인이
갱신되었을 기간 내’에 제3자에게 주택을 임대한 경우,
어떤 법적 책임을 지게 될까요?
이와 관련하여 최근 대법원의 명확한 판결이 선고되었습니다.
원본 보고서의 상세 내용을 바탕으로 법적 쟁점과 평석을 짚어 쉽게 설명드리니 많은 도움이 되기를 바랍니다.
1.대법원 판결의 핵심
실거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절한 임대인이 ‘갱신되었을 기간 내’에 제3자에게 주택을 임대한 경우, 손해배상책임을 면하려면 다음 네 가지 요건을 모두 임대인이 직접 증명해야 합니다.
갱신거절 당시
예측할 수 없었던 사정으로
재임대가 불가피하였다는 점
임대인이 직접 증명
만약 이러한 정당한 사유가 증명되지 않는다면, 임대인은 법령이 정하는 3가지 기준 중 가장 큰 배상액으로 임차인에게 손해를 배상해야 합니다.
법령의 구체적인 조항과 손해배상액 산정 기준은 다음과 같습니다.
구분 | 주요 법령 내용 |
주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제8호 | 계약 갱신 거절의 정당한 사유: 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
주택임대차보호법 제6조의 3 제5항 | 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. |
주택임대차보호법 제6조의 3 제6항 | 손해배상액은 당사자 간 합의가 없는 경우 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 거절 당시 환산 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 실제 손해액 |
3. 사건의 경과 및 당사자 주장
이 사건 아파트의 소유자인 임대인은 실거주를 이유로 본 계약기간 2년이 도과하기 전 임차인의 갱신 요청을 거절하였고, 임차인 퇴거 이후 실제로 임대인이 14개월 넘게 실거주 하였습니다.
그러나 그 무렵 임대인이 별도로 소유한 다가구주택 6개 호실의 보증금 반환채권 변제기가 거의 동시에 도래함에 따라, 임대인이 유동성 확보를 위하여 이 사건 아파트를 제3자에게 임대한 사안입니다.
(참고로 임대인은 해당 6개 호실을 모두 월세로 전환함에 따라 반환해 주어야 할 보증금을 자력으로 마련해야 하는 상황이 되었습니다.)
원고(임차인)는 약 3,000만 원의 손해배상을 청구하였는데, 피고(임대인)는 마땅한 소득이 없어 대출도 불가한 상태에서 목돈이 필요한 상황이었고 이는 예측할 수 없었던 불가피한 사정이라고 항변하였습니다.
4. 각급 법원과 대법원의 판단
1심의 판단: 단순히 경제적 사정이 급하다는 사유만으로는 ‘재임대의 정당한 사유’를 인정할 수 없다고 판시하면서도, 재임대가 종전 임대차계약 기간 만료 후 17개월 뒤에 이루어졌고 그 기간 중 임대인이 14개월 이상 실제 거주하였다는 점 등을 근거로 피고가 별도 부동산의 보증금 마련을 위하여 재임대를 한 것은 정당한 사유라고 보아 원고 청구를 기각하였습니다.
2심 및 대법원의 판단: 원고의 위 사유는 예측 불가능한 사정이 아니고 제3자에게 아파트를 임대하는 것이 불가피하였다고 볼 수 없다고 판단하였습니다. 나아가 임대차 보호법 제6조의 3 제6항 중 제2호를 근거로 손해배상금을 책정하여, 새 임대차의 월차임과 갱신거절 당시의 환산 월차임 차액의 2년분을 계산하여 총 배상해야 할 금액을 약 4,399만 원으로 산정하였습니다. 다만 원고의 청구금액이 이보다 적으므로 청구를 전부 인용하는 판결을 내렸습니다.
5. 판례 평석
우리 법원은 기본적으로 임대차보증금 반환채무를 ‘예측 불가능한’ 채무로 보지 않는 경향이 있고, 이는 최근 대규모 전세사기가 발생하면서 더욱 강화된 경향성이기도 합니다.
특히 본 케이스의 경우 임대인은 본인이 예측하지 못한 사유로 보증금 반환채무를 부담하게 된 것이 아니라,
해당 6개 호실을 전세에서 월세로 돌리는 과정에서 금전이 필요해진 것이며, 보통 전세에서 월세로 임대차계약구조가 변경되는 것은 임대 소득을 보다 높이고자 하는 임대인의 적극적인 의지 하에 이루어진다는 점을 고려하여 재판부가 위와 같은 판단을 한 것으로 보입니다.
다만 본 케이스에서 임대인의 ‘정당한 사유’는 인정하지 않더라도, 손해배상액의 책정이 과다하다는 생각은 지울 수 없습니다.
본 케이스에서 법령에 따라 재임대가 금지되는 기간은 종전 임대차계약이 갱신되었을 경우 보장되는 기간인 2년이고, 임대인은 실제로 14개월 실거주를 하였으며 재임대가 이루어진 시점은 17개월입니다.
따라서 법령에 따르면 부당한 재임대 기간은 ‘7개월’에 불과함에도 재판부는 임대차 보호법 제6조의 3 제6항에 따라 ‘2년’을 기준으로 배상액을 산정한 것입니다.
이는 우리 임대차 보호법상 갱신거절의 ‘정당성’이 인정되지 않는 즉시 임차인이 실제 손해액과 무관하게, 심지어 그 입증도 요하지 않고 3개의 손해배상 산정 기준 중 무조건 ‘큰 금액’으로 그 손해를 인정하기 때문인데(이른바 ‘법정 손해배상 예정’)
이는 민법상 일반 원칙인 실손해 전보 원칙에 반하는 특칙에 해당합니다.
위 법령의 취지는 ‘부당한 갱신거절로 임대수익을 늘리는 행위를 억제’한다는 것인데,
과도하게 완화된 입증책임과 동시에 과다하게 책정된 손해배상금을 종합적으로 살피면 해당 입법으로서 막고자 한 것이 ‘부당한 갱신거절’인지 ‘임대수익’ 그 자체인지 의구심이 들며,
특히 해당 법조문이 적용된 위 대법원 판례의 사안을 보더라도 우리 법체계에는 아직 도입되지 않은 소위 ‘징벌적 손해배상’이라는 생각을 지울 수 없습니다.
이러한 임대차 보호법 구조에서는 재판부가 ‘정당한 갱신거절’의 요건을 엄격하게 봄으로써 개별 사안에서의 실질적 균형을 맞추는 것이 필요하다고 사료됩니다.
