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법무법인 차율 | 판례동향보고서 대표변호사 이 수 희

[실거주를 이유로 한 임대차 갱신거절,

갱신되었을 기간 내 제3자에게 임대하면 배상책임 부담해야]

대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결 | 상고기각

01 대법원 판결의 핵심

실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절한 임대인이 ‘갱신되었을 기간 내’에 제3자에게 주택을 임대한 경우, 손해배상책임을 면하려면 ①갱신거절 당시 ②예측할 수 없었던 사정으로 ③재임대가 불가피하였다는 점을 ④임대인이 증명하여야 하고, 증명되지 못한 경우 임대인은 법령이 정하는 3가지 기준 중 가장 큰 배상액으로 배상해야 함.

02 관계법령 (주택임대차보호법 제6조의3 계약갱신 요구 등)

03 사건의 경과 및 당사자 주장

이 사건 아파트의 소유자인 임대인은 실거주를 이유로 본 계약기간 2년이 도과하기 전 임차인의 갱신요청을 거절하였고, 임차인 퇴거 이후 실제로 임대인이 14개월 넘게 실거주 하였으나 그 무렵 임대인이 별도로 소유한 다가구주택 6개 호실의 보증금 반환채권 변제기가 거의 동시에 도래함에 따라 임대인이 유동성 확보를 위하여 이 사건 아파트를 제3자에게 임대한 사안이다. (참고로 임대인은 해당 6개 호실을 모두 월세로 전환함에 반환해주어야 할 보증금을 자력으로 마련해야 하는 상황이 됨)

원고는 약 3000만원의 손해배상을 청구하였는데, 피고(임대인)는 마땅한 소득이 없어 대출도 불가한 상태에서 목돈이 필요한 상황이었고 이는 예측할 수 없었던 불가피한 사정이라고 항변하였다.

04 각급 법원과 대법원의 판단

1심은 단순히 경제적 사정이 급하다는 사유만으로는 ‘재임대의 정당한 사유를 인정할 수 없다고 판시하면서도 재임대가 종전 임대차계약 기간 만료 후 17개월 뒤에 이루어졌고 그 기간 중 임대인이 14개월 이상 실제 거주하였다는 점 등을 근거로 피고가 별도 부동산의 보증금 마련을 위하여 재임대를 한 것은 정당한 사유라고 보아 원고 청구를 기각하였으나,

2심과 대법원은 원고의 위 사유는 예측불가능한 사정이 아니고 제3자에게 아파트를 임대하는 것이 불가피하였다고 볼 수 없다고 판단하면서, 임대차보호법 제6조의3 제6항 중 제2호를 근거로 손해배상금을 책정하여 새 임대차의 월차임과 갱신거절 당시의 환산월차임 차액의 2년분을 계산하여 총 배상해야 할 금액을 약 4399만원으로 산정하였으나 이보다 청구금액이 적으므로 청구를 전부 인용하는 판결을 함.

06 판례 평석

우리 법원은 기본적으로 임대차보증금반환채무를 ‘예측불가능’한 채무로 보지 않는 경향이 있고, 이는 최근 대규모 전세사기가 발생하면서 더욱 강화된 경향성이기도 하다. 특히 본 케이스의 경우 임대인은 본인이 예측하지 못한 사유로 보증금반환채무를 부담하게 된 것이 아니라 해당 6개 호실을 전세에서 월세로 돌리는 과정에서 금전이 필요해진 것이며, 보통 전세에서 월세로 임대차계약구조가 변경되는 것은 임대소득을 보다 높이고자 하는 임대인의 적극적인 의지 하에 이루어진다는 점을 고려하여 재판부가 위와 같은 판단을 한 것으로 보인다.

다만 본 케이스에서 임대인의 ‘정당한 사유’는 인정하지 않더라도, 손해배상액의 책정이 과다하다는 생각은 지울 수 없다. 본 케이스에서 법령에 따라 재임대가 금지되는 기간은 종전 임대차계약이 갱신되었을 경우 보장되는 기간인 2년이고, 임대인은 실제로 14개월 실거주를 하였으며 재임대가 이루어진 시점은 17개월이다. 따라서 법령에 따르면 부당한 재임대 기간은 ‘7개월’에 불과함에도 재판부는 임대차보호법 제6조의3 제6항에 따라 ‘2년’을 기준으로 배상액을 산정한 것이다.

이는 우리 임대차보호법 상 갱신거절의 ‘정당성’이 인정되지 않는 즉시 임차인이 실제 손해액과 무관하게, 심지어 그 입증도 요하지 않고 3개의 손해배상 산정 기준 중 무조건 ‘큰 금액’으로 그 손해를 인정하기 때문인데(이른바 ‘법정 손해배상 예정’) 이는 민법상 일반 원칙인 실손해 전보 원칙에 반하는 특칙에 해당한다.

위 법령의 취지는 ‘부당한 갱신거절로 임대수익을 늘리는 행위를 억제’한다는 것인데, 과도하게 완화된 입증책임과 동시에 과다하게 책정된 손해배상금을 종합적으로 살피면 해당 입법으로서 막고자 한 것이 ‘부당한 갱신거절’인지 ‘임대수익’ 그 자체인지 의구심이 들며, 특히 해당 법 조문이 적용된 위 대법원 판례의 사안을 보더라도 우리 법체계에는 아직 도입되지 않은 소위 ‘징벌적 손해배상’ 이라는 생각을 지울 수 없다.

이러한 임대차보호법 구조에서는 재판부가 ‘정당한 갱신거절

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