주택 공동구매 지역주택조합 활성화 방안은 │ 매거진한경 (hankyung.com)
-가장 큰 문제는 토지 확보 어려움에서 발생…매도 청구 요건 완화 필요
[이경호 변호사] 서울과 수도권 도심지 정비구역 해제 지역에 대해 계획적인 도시계획이 필요하다는 여러 전문가의 의견이 나오고 있다. 그에 대한 대안으로 최근 가로 주택 정비 사업과 소규모 정비 사업 등과 함께 지역주택조합 방식의 아파트 건설 사업이 대두되고 있다.
지역주택조합 방식의 아파트 건설 사업은 무주택 서민들이 모여 조합을 결성하고 자금을 출자해 직접 땅을 사고 시공사를 선정해 집을 짓는 일종의 공동 구매 방식이다.
하지만 여러 매체를 통해 알려진 것과 같이 지역주택조합은 여러 가지 문제점을 가지고 있다. 지역주택조합과 관련해 가장 많이 들리는 문제점은 조합(추진위원회)에서 조합원을 모집하고 가입 계약을 체결하면서 계약금과 업무 대행비 등의 명목으로 수천만원을 가져간 후 수개월이 지나도록 이렇다 할 토지 매입 또는 인허가 등의 진척이 없고 불필요한 비용 지출로 조합의 사업비를 소진한다는 것에 있다.
그러한 이유는 근본적으로 사업 구역 내 지주에게서 토지를 확보(매입)하기가 어려워 발생한다고 볼 수 있다.
◆규제 강화는 근본적인 해결 아냐
얼마 전 국토교통부는 향후 지역주택조합에 가입한 사람은 한 달 내에 청약 철회를 요구할 수 있고 이때 조합은 가입비 등 일체를 반환해야 한다는 주택법 일부 개정안을 밝힌 바 있다.
또한 일각에서 조합(추진위원회)은 적어도 10% 이상의 토지를 확보한 후 조합원을 모집할 수 있도록 법을 개정해야 한다는 의견이 있는가 하면 조합 설립 인가를 위해 기존의 80% 이상 사용권원 확보가 아닌 30% 이상의 토지 소유권을 확보한 조합만 설립 인가를 내주도록 관련 법을 개정해야 한다는 의견을 내고 있다.
하지만 위와 같은 주장은 현재 사업이 답보 상태에 빠져 속앓이를 하고 있는 조합원들에게는 딴 세상 이야기일 뿐이다.
토지 소유권의 30%를 확보하려면 조합원이 납부해야 하는 초기 분담금이 증가해 그만큼의 부담이 전가될 것이고 토지 소유권을 확보하기 어려워 사업 추진이 지연되면 조합원 비용 부담이 다시 커지기 때문이다.
현재 지역주택조합의 조합원 자격 요건은 무주택 가구주 또는 전용면적 85㎡ 이하 1채를 소유한 가구주만이 조합원으로 가입할 수 있다.
즉 사업구역 내 지주들 대부분은 이러한 면적 요건을 초과하기 때문에 조합원으로 가입하고 싶어도 주택법상의 자격 요건이 되지 않아 조합에 비싼 가격에 파는 방법을 고수할 수밖에 없다. 그런데 사업구역 내 지주들 중에는 삶의 터전인 해당 지역을 떠나고 싶지 않은 사람도 있을 것이고 자신도 조합원이 돼 아파트를 분양받고 싶어 하는 지주들도 분명히 존재한다.
이들도 조합원으로 인정될 수 있도록 해 사업구역 내 지주들에게 주택 소유 면적의 제한 없이 원하는 사람은 조합원으로 가입할 수 있는 기회를 허용하는 관련 법을 개정할 필요가 있다.
그리 하면 조합으로서는 부동산 매입을 위해 불필요한 초기 비용을 절약할 수 있고 행정청에서 인허가를 받기 위해 주택 사용권원을 빠르게 확보할 수 있기 때문에 사업 추진에 속도가 붙을 것이다.
또한 지역주택조합의 매도 청구 요건을 완화해 토지를 확보할 수 있도록 보완할 필요가 있다. 정비사업인 재건축 사업에서 조합은 조합 설립 미동의 토지 등 소유자 25%에 대해서는 매도청구권을 행사할 수 있도록 도시정비법에서 정하고 있다.
리모델링 주택조합 사업은 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자 20%에 대해 매도청구권을 행사할 수 있다. 하지만 지역주택조합은 사업구역 면적의 95% 이상의 사용권원을 확보해야만 나머지 5%에 대해 매도청구권을 행사할 수 있다.
이는 형평성에 크게 어긋나고 95%의 토지 사용권원 확보를 달성하기가 현실적으로 불가능하며 ‘알박기’ 등의 일부 지주들의 횡포에서 자유로울 수 없다. 즉 지역주택조합이 80% 이상 토지 소유권원을 확보하면 나머지 20%에 대해 매도청구권을 부여하는 방향으로 주택법을 개정할 필요가 있다.
