지역주택조합에 관심을 가져본 사람이라면 한번쯤은 들어본 말일 겁니다. 지역주택조합 사업에 대해 많은 매체에서 문제점을 지적하고 보도해서 많은 사람들이 부정적인 인식을 갖고 있는게 사실입니다.

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그런데 왜 위험한지 아냐고 물어보면 제대로 답변을 하는 분들이 적습니다.

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위험하다고 만류하는 이유는 싼값에 아파트를 분양받을 수 있는 것처럼 광고하고 조합원을 모은 후에 마냥 사업이 지연되는 경우가 많기 때문인데요. 사업이 지연되는 이유는 조합과 업무대행사와의 분쟁이나 감시장치의 부재 등 여러 가지가 있겠지만 사업 지연의 가장 큰 문제는 토지확보의 어려움에 있다고 할 것입니다.

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그렇다면 왜 토지확보가 어려울까요?

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토지확보를 나서면 지주들의 반응은 크게 세 가지로 나타납니다.

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조합의 입장에서 빨리 토지확보를 하고 조합설립인가 및 사업계획승인을 득해야 하는데 어느 하나도 쉽지가 않은데요, 지역주택조합 사업상 매도청구가 가능한 비율을 지주들도 잘 알고 있기때문에 조합은 ‘을’의 입장이 될 수 밖에 없습니다.

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자연히 토지확보가 늦어지다보면 사업 추진에 따른 고정비용은 계속 나가게되고 조합원들은 이러다 피같은 내돈 날리는거 아닌지 걱정이 되어 탈퇴하겠다고 변호사를 선임해 내용증명을 보내고 소장을 보내고 합니다. 조합에서는 그것대로 대응하고 사업추진도 하다보니 정신이 없고, 이럴 바에 비싼 값에 지주들과 매매계약을 체결해버리는거죠. 조합원의 입장에서 보면 당장은 토지확보가 됐고 인가가 났으니까, 우리 조합에 문제가 없는 것 같지만 비싸게 산 만큼 추가분담금의 요청으로 그 부담은 고스란히 조합원에게 돌아가게 됩니다. 그래도 추가분담금이 있더라도 입주를 하게 된다면 다행이긴 합니다.

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이렇듯이 지역주택조합 사업 지연의 가장 큰 문제는 지역주택조합 사업 특성(사업계획승인 및 매도청구를 위해서는 사업부지 토지확보 95%가 필요)에서 오는 것이라고 할 수 있습니다. 국회는 주택법의 개정을 통해 가입계약 이후 한달간은 계약철회가 가능하게끔 하였으나, 그것은 사업지연의 고통에서 힘겨워 하고 있는 수많은 기존 조합원에게는 해당사항이 없습니다. 근본적인 해결책이 아니지요.

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기존에 지역주택조합에 가입한 분들은 탈퇴를 원하시는 분들도 있지만, 내가 가입한 조합이 사업이 잘 진행되어 추가분담금 없이 입주하기를 원하는 분들도 많다고 생각합니다. 그렇다면 주택법은 이렇게 개정되어야 할 필요성이 있습니다.

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먼저 ① 지주의 경우 조합원가입을 원하는 경우에는 주택법상 무주택요건을 배제할 필요가 있습니다. 현재 지역주택조합의 조합원 자격 요건은 무주택 가구주 또는 전용면적 85㎡ 이하 1채를 소유한 가구주만이 조합원으로 가입할 수 있는데요. 사업구역 내 지주들 대부분은 이러한 면적 요건을 초과하기 때문에 조합원으로 가입하고 싶어도 주택법상의 자격 요건이 되지 않아 조합에 비싼 가격에 파는 방법을 고수할 수밖에 없습니다. 그런데 사업구역 내 지주들 중에는 삶의 터전인 해당 지역을 떠나고 싶지 않은 사람도 있을 것이고 자신도 조합원이 돼 아파트를 분양받고 싶어 하는 지주들도 분명히 존재하기 때문에 이들을 조합원으로 편입시킨다면(이들은 재개발·재건축 조합원과 같은 모습이 되는 겁니다), 조합으로서는 부동산 매입을 위해 불필요한 초기 비용을 절약할 수 있고 행정청에서 인허가를 받기 위해 주택 사용권원을 빠르게 확보할 수 있기 때문에 사업 추진에 속도가 붙을 것입니다.

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② 또한 주택법상 매도청구비율을 완화할 필요가 있습니다. 정비사업인 재건축 사업에서 조합은 조합 설립 미동의 토지 등 소유자 25%에 대해서는 매도청구권을 행사할 수 있도록 도시정비법에서 정하고 있고, 리모델링 주택조합 사업도 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자 20%에 대해 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 하지만 지역주택조합은 사업구역 면적의 95% 이상의 사용권원을 확보해야만 나머지 5%에 대해 매도청구권을 행사할 수 있는실정입니다. 이는 형평성에 크게 어긋나고 95%의 토지 사용권원 확보를 달성하기가 현실적으로 불가능하며 ‘알박기’ 등의 일부 지주들의 횡포에서 자유로울 수 없다고 할 것입니다. 즉 지역주택조합이 80% 이상 토지 소유권원을 확보하면 나머지 20%에 대해 매도청구권을 부여하는 방향으로 주택법을 개정할 필요가 있다고 생각합니다.

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