이경호 법률사무소 차율 대표변호사
[여성소비자신문] 하이리스크 하이리턴(high risk high return, 투자 위험이 높은 금융 자산을 보유하면 시장에서 높은 수익을 기대할 수 있는 관계를 이르는 것)이란 말이 있는데, 지역주택조합 방식의 아파트 건립 사업에도 해당되는 말인 것 같다. 분명히 리스크가 있는 투자이고, 좀더 정확히 말하면 무주택자인 사람들이 조합을 만들어 땅을 사고 시공사를 선정해 아파트를 올리는 고위험 고수익 공동구매 투자 사업이라고 할 것이다.
지역주택조합 사업은 엄연히 주택법에서 정하고 있는 민간주택방식의 아파트 건립사업이고, 전국에 수많은 지역주택조합 현장이 존재한다. 물론 성공률이 30%도 안 된다는 우려도 있지만, 반대로 생각해보면 30%는 성공하고 입주를 했다는 것이다. 최근 기사를 보면 서울 동작구에서는 지역주택조합 방식으로 사업을 시작해 입주까지 이미 완료된 아파트뿐만 아니라 입주를 시작한 아파트도 분명히 있음을 확인할 수 있다.
많은 매체들이 지역주택조합에 대한 위험성을 알리는 것에만 집중하고 있는데, 어떤 점을 주의하고 가입하면 괜찮은지에 대해서는 잘 다루지 않는 것 같다. 그렇다면 지역주택조합에 가입할 때 기본적으로 어떤 것 확인하면 좋을까? 기본적으로 세가지만 기억하면 좋을 것 같다.
구청과 조합(추진위원회)에 토지확보율을 확인하고 확답받을 것
주택법상 지역주택조합(추진위원회)이 조합원을 모집하기 위해서는 관할 인허가청에서 필증을 받아야 하고, 조합사업을 추진하기 위해서는 조합설립인가를 득해야하며, 아파트를 짓기 위해서는 사업계획승인을 득해야 한다. 이러한 것들을 하기 위해서는 각 단계마다 일정한 비율 이상의 토지확보가 필수이다. 그렇다면 토지확보란 무엇일까? 우리가 일반적으로 생각하기에 토지확보란 매매계약을 하고 대금을 지급하고 소유권이전등기까지 완료된 것을 생각하기 마련이다. 그런데 지역주택조합 홍보관에 앉아있는 분양직원들이 “우리 조합은 토지확보가 80% 이상이라 안전합니다”라고 말할 때의 ‘토지확보’도 같은 개념인걸까? 결론부터 말하면 그렇지 않다.
대부분의 지역주택조합 홍보관에서 말하는 토지확보율이란 대부분 토지사용 승낙서 징구비율을 의미한다. 토지사용승낙서란 조합(추진위원회)이 지주들에게 받는 일종의 조합설립에 승낙해주는 동의서일 뿐 매매계약의 효력이나 소유권 이전의 효력은 전혀 없는 것이다.
따라서 지역주택조합에 가입하기 위해 홍보관을 방문하는 분들은 홍보관 직원이 말하는 토지확보율에 대해서 정확히 어떤 것을 의미하는 것인지 물어보고 확인할 필요가 있다. 즉 ① 토지사용승낙서 징구비율인지, 아니면 ②단지 매매계약서 체결비율인지(이 경우에도 향후 계약금, 중도금 및 잔금이 미지급되면 계약이 파기될 위험은 여전히 존재한다), ③ 등기이전까지 완료된 비율을 말하는 것인지 꼭 확인해보고 계약서에 자필로 써달라고 요청하는 것이 필요하다.
구청에 조합원 모집신고일을 확인할 것
정부는 지역주택조합과 관련한 피해를 줄이기 위해 지난해 주택법 개정을 통해 관련법을 보완했다. 그러나 개정 이후 1년이 지났음에도 지역주택조합과 관련 피해와 갈등이 여전히 끊이지 않고 있다. 개정법에 의하면 2020. 12. 11.이후 지역주택조합에 가입한 사람은 주택법 제11조의 6에 따라 가입비를 납부한 때로부터 30일 이내 조합에 탈퇴의사를 밝히고 탈퇴와 가입비 전액을 반환받을 수 있게 되었다.
그런데 문제는 이 법이 현재 소급적용이 되지 않아 혼선을 빚고 있다는 점이다. 주택법 제11조의 6에 따른 지역주택조합 가입철회는 2020. 12. 11. 이전에 가입한 사람에게는 적용되지 않는다. 게다가 내가 2020. 12. 11. 가입을 했다고 하더라도 내가 가입한 조합이 최초 조합원 모집신고를 2020. 12. 11. 이전에 한 곳도 적용되지 않는다. 그러므로 가입하려는 지역주택조합의 최초 조합원 모집신고일이 2020. 12. 11. 이후인지 구청 주택과에 문의하여 확인해볼 필요가 있다.
그렇다면 이미 오래전 지역주택조합에 가입을 했으나 사업이 지연되고 있는, 즉 개정 주택법의 사각지대에 있는 사람들은 전혀 구제가 불가능한 것인가? 그렇지 않다. 이를테면 업무대행사나 조합이 토지확보율을 지나치게 부풀리거나 확정되지 않은 건설사 등을 마치 확정된 사실인 것처럼 광고나 홍보를 한 경우, 가입자가 조합원 자격이 되지 않음에도 가능하다면서 가입시킨 경우, 추가분담금이 없다고 해서 가입했는데 추가분담금이 발생한 경우, 사실상 해당 구역에 지역주택조합 사업이 불가능했음에도 마치 가능한 것처럼 기망하여 가입시킨 경우에는 민법상 무효 취소 법리를 통해 계약의 취소와 부당이득 반환 또는 손해배상청구를 할 수 있다.
총회의결을 받은 안심보장증서인지 확인할 것
조합(추진위원회) 또는 업무대행사에서는 조합원들을 안심하고 기입시키기 위해 안심보장증서 또는 안심보장확약서라는 것을 발행해준다. 마치 상장같이 두꺼운 종이로 되어있는데, 거기에는 몇월 몇일까지 조합설립인가를 득하지 못하면 전액을 환불해주겠다 또는 입주를 언제까지 못하면 전액을 환불해주겠다는 등의 문구가 쓰여있고, 조합 직인이 찍혀있어서 이것만 있으면 전혀 문제가 없다고 생각하는 사람들이 많다.
이러한 안심보증확약서는 일반적으로 추진위원회가 지역주택조합 사업 지연을 우려해 계약을 망설이는 조합원을 끌어들이는 수단으로 사용되는데, 과연 이러한 증서가 효력이 있을까? 결론부터 말하면 반반이다.
지역주택조합은 민법상 비법인사단에 해당하기 때문에 조합 재산을 처분할 때는 조합원 총회 의결을 받아야 효력이 발생한다. 따라서 조합이 안심보장증서를 발행했어도 총회의결이 없다면 법적으로 효력을 주장하기 어렵다. 따라서 안심보장증서가 있다면 총회의결을 받은 것인지 여부를 꼭 확인해보실 필요가 있다.
다만 이미 가입하신 분들의 경우, 그러한 안심보장증서를 믿고 계약했다면, 그러한 착오를 만든건 조합의 책임이므로, 기망에 의한 계약 취소 내지 착오에 의한 계약 취소 주장의 법리를 통해 탈퇴 및 계약취소가 가능하다.
지역주택조합을 규율하는 주택법은 많은 부분이 개정되었다지만 재개발·재건축 사업을 규율하는 도시정비법과 비교해보면 아직도 많은 부분에 허점이 존재한다. 여전히 많은 사람들이 제대로 된 사전 정보 없이 덜컥 계약서에 싸인을 했다가 큰 돈을 날리거나 소송을 제기하고 청와대 국민청원에 글을 올리는 모습을 어렵지 않게 볼 수 있다.
지역주택조합 사업의 집행부가 사업을 제대로 추진하고 집행부에 대한 조합원들의 감시와 견제장치가 작동하고, 관할 인허가청의 적극적인 행정지도를 할 수 있도록 관련 법령의 개정이 절실히 필요한 시점이다.
이경호 법률사무소 차율 대표 변호사 lawkeys@chayul.com
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