법률사무소 차율 고형석 대표변호사
아파트값 폭등으로 수요자들의 내집마련 부담이 매우 커졌다. 소위 '영끌'(영혼을 끌어모아 대출)로 많은 빚을 내 아파트를 매수하는 상황도 더이상 새삼스럽지 않다. 다주택자에 대한 양도소득세 부담이 급격히 늘어났음에도 매물을 내놓기는커녕 그대로 아파트를 보유하는 집부자들도 많다.
이 같은 현상이 얼마나 지속될지 알 수 없지만 현재 분위기론 평소 눈여겨보던 아파트 매물이 나오거나 중개업소로부터 물건이 있다는 연락을 받으면 곧바로 가계약금을 입금해서라도 선점에 나설 것이란 게 현장의 목소리다.
하지만 가계약금을 입금하더라도 계약의 성립이 부정될 수 있다. 집주인으로부터 가계약금만 돌려받는 상황도 벌어질 수 있는 것이다. 최근엔 과열된 분위기만큼 부동산시장에서의 관련 분쟁도 늘고 있다.
가계약금을 입금하는 배경은 주로 다음과 같다. 공인중개사로부터 찾고 있던 매물이 나왔다는 연락을 받는다. 공인중개사는 계약서를 쓰기 전 가계약금을 입금해야 한다며 계약서는 추후에 쓸 것을 권한다.
이에 매수인은 자칫 매물을 놓칠 수 있다는 조급함에 매매대금의 약 10%에 해당하는 가계약금을 입금하고 계약서 작성일을 기다린다. 하지만 매도인은 "매매계약 성립 사실이 없다"며 "가계약금만 돌려줄테니 받아가라"는 통보를 하는 일이 종종 발생한다.
매도인이 가계약금을 돌려준다는 이유는 매매계약이 성립하지 않았다는 것이거나 단순한 변심 등이다. 다만 매도인이 가계약금을 돌려주겠다고 한 점에 미뤄 과연 매수인에게는 실수가 없었는지 돌이켜볼 필요는 있다.
부동산 매매계약에 있어 소위 ‘가계약도 계약’이다. 따라서 매도인과 매수인은 가계약금이 수수된 상황에서 계약에 구속되는 것으로 알고 있다. 하지만 이는 어디까지나 가계약금이 수수된 제반상황을 종합적으로 고려했을 때 계약의 성립이 인정된 상황을 말한다.
대법원은 ‘계약의 성립이 인정되려면 본질적 사항이나 중요사항에 대해서는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다’는 입장이다.
이 대법원 판결을 기초로 최근 지방법원들은 부동산 매매계약을 둘러싼 분쟁에 많은 판결들을 내놓고 있다. 구체적으로는 공인중개사가 매도인에게 매수인이 원하는 조건을 설명하고 계약금에 대해 어느 정도 협의를 하고 가계약금을 지급받은 경우에 매매계약이 체결되지 않았다고 본 판례가 있다.
구두로만 협의하고 매매계약서를 작성하기로 한 날보다 앞서 계약금을 송금했으나 매매계약의 중요 부분에 해당하는 합의가 없었던 것으로 간주해 매매계약의 성립을 부정한 판례도 있다.
공인중개사 사무소 직원으로부터 부동산을 추천받아 잔금의 지급방법에 관한 합의도 없이 매도인의 계좌로 금원을 송금한 경우 본질적 사항인 매매대금에 대해 구체적으로 의사의 합치가 없으므로 매매계약이 체결되지 않았다고 판결한 사례도 존재한다.
매매계약서 등 처분문서가 작성되지 않은 상태에서 가계약금의 명목으로 통상의 계약금보다 소액만을 송금한 사안에서도 매매계약의 본질적인 사항에 대해 정해진 내용이 없다고 판단해 매수인에게 불리한 판결이 나오는 경우도 있다.
결과적으로 아무리 급해도 가계약금만 선입금 하면 계약의 성립이 부정돼 매수인으로선 낭패를 볼 수 있다는 점을 잘 기억해야 한다. 때문에 부동산 매매계약은 구두협의라도 중요 부분에 해당하는 내용은 반드시 증거를 남겨야 한다.
