건물이나 토지 매매 등 큰 목돈을 필요로 하는 부동산 계약은 크고 작은 범죄의 대상이 되곤 합니다. 때문에 부동산 거래에 따른 중간자 역할을 수행하는 공인중개사는 부동산과 관련된 법률 지식이 필수인데요, 고의 또는 과실로 인해 중개인의 중개 행위가 거래 당사자에게 피해를 입힐 때가 있습니다. 이때 만약 피해를 입은 거래 당사자가 중대한 사실을 미고지 받았다는 이유로 공인중개사를 상대로 소송을 제기한다면 어떻게 될까요? 이 경우 중개인은 계약 체결 시 설명. 고지 의무를 성실하게 수행했는지를 재판부는 중점적으로 보게 됩니다. 오늘은 그 사례 중 하나를 소개해드리겠습니다.
서울중앙지방법원2019가단54208 손해배상청구
A는 2015년 4월 B 공인중개사의 중개로 집주인 C를 대리한 D와 임대차계약을 맺었습니다. 하지만 실제로 D는 한 달 전 C로부터 아파트를 임차한 임차인일 뿐, 집주인 C로부터 임대차계약 체결에 관한 어떠한 대리권도 부여받지 않았습니다. 이후 C가 D에게 연이은 월세 연체를 이유로 퇴거 통지를 하자 D가 아파트를 무단 전대한 것임을 처음 안 A는 아파트 보증금도 회수 못하고 아파트를 C에게 인도해야 했습니다. 이후 A는 D의 기망행위를 알고도 계약을 맺도록 종용한 B 공인중개사를 상대로 소송을 제기했습니다.
공인중개사법 제30조에 제1항에는 개업 공인중개사는 중개행위를 하는 경우, 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 명시하고 있습니다. 그리고 이 법 조항이 말하는 고의 또는 과실에는 공인중개사법 제 25조 1항이 설명하고 있는 중개사가 중개의뢰인에게 중개대상물에 관하여 정확하고 성실하게 확인, 설명해야 할 의무를 위반했을 경우 또한 포함하고 있습니다.
앞선 판례에서 재판부는 공인중개사 B는 피해자 A와 D간의 임대차 계약 중개 시 이미 2015년 3월 D와 C 사이의 임대차계약 체결을 중개했기 때문에 D가 임대차 계약에 있어 적법한 권리자가 아닌 아파트 임차인 지위였음을 분명히 인지하고 있을 것으로 판단하고 원고인 A의 손을 들어주었습니다. 중개업자인 B가 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 조금의 주의만 기울여도 알 수 있었을 해당 중개대상물의 권리관계를 고지하지 않았다며 선량한 관리자의 의무를 저버리고 신의 성실하게 중개에 임하지 않았다는 것입니다.
해당 판례에서 중개사가 중개 시 고지하지 않은 권리관계 이외에도 중개사는 중개의뢰인에게 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항, 그 밖의 대통령령이 정하는 사항을 의무적으로 설명, 고지해야 합니다. 요새는 피해자의 주의 의무 또한 고려하여 원고가 주장하는 손해배상액을 모두 인정하는 경우는 적습니다. 그럼에도 최근 법원의 판례들은 공인중개사들에게 확인. 설명 의무를 보편적으로 부과하는 경향이 있기 때문에 공인 중개사는 전문 직업인으로서 큰 목돈을 마련하여 매매 계약에 임하는 사람들을 위해 세심한 주의를 기울여야 할 필요가 있을 것입니다.
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