“등기부에 오르지 않은 오래된 창고인데,

보상조서에서 누락되어도 어쩔 수 없는 것 아닌가요?”

도심복합사업 구역 내에서 미등기 주택이나 부속건물을 소유하고 계신 분들이라면 이러한 생각으로 소중한 보상을 포기하셔서는 안 됩니다.



‘미등기’란 소유권보존등기가 완료되지 않은 상태를 의미하며, ‘무허가’는 적법한 건축허가나 신고 없이 지어진 건축물을 뜻합니다.

반대로 정식 허가를 받아 건축되었음에도 등기 절차만 거치지 않은 건물도 존재할 수 있습니다.

따라서 단순히 등기부등본에 나타나지 않는다는 이유만으로 “불법건축물이니 보상 대상이 아니다”라고 속단해서는 안 됩니다.

반대로 재산세를 성실히 납부해 왔다는 사실 하나만으로 적법한 건축물이나 소유권이 자동으로 확정되는 것도 아닙니다.

가장 먼저 확인해야 할 사항은 건축허가 및 신고 이력, 현존하는 건축물의 실체와 면적 범위, 그리고 보상을 주장하는 주체의 정당한 권리입니다.

토지 소유자와 건물 소유자가 서로 다른 경우도 비일비재하므로, 토지 등기부만 보고 건물의 정당한 보상 대상자를 예단해서는 결코 안 됩니다.

2. 무허가 건축물이라도 건물 자체의 보상을 검토할 수 있습니다



토지보상법 제75조에 따르면 건축물 등에 대해서는 원칙적으로 이전비를 보상하되, 이전이 현저히 곤란하거나 이전비가 물건의 가격을 초과하는 등의 경우에는 그 물건 가격으로 보상하도록 규정하고 있습니다.

국토교통부의 유권해석 역시 건축물 보상에 있어서 단순히 무허가 상태라는 이유만으로 일률적으로 보상을 배제하거나 차등을 두지는 않는다고 설명합니다.

물론 무허가건물이라고 하여 무조건 전부 보상 대상이 된다는 뜻은 아닙니다.

타 법령에 따른 별도의 보상 제한 규정이 있거나, 해당 공익사업과 무관하게 위법시설물로서 철거·행정대집행 대상이 되는 경우 등은 면밀히 구분하여 판단해야 합니다.

예를 들어 A씨의 주택 뒤편에 있던 창고가 보상물건조서에서 누락되었다고 가정해 보겠습니다.

이때는 무조건 “창고가 있으니 보상금을 달라”고 주장하기에 앞서, 해당 건물이 언제부터 존재했는지, 누구의 소유인지, 실제 구조와 면적은 어떠한지, 보상 제외 사유에 해당하는지 여부를 객관적으로 입증해야 합니다.

과거 항공사진을 통해 건축물의 존속 시점을 증명하고, 현장 측량을 통해 정확한 면적을 도출하며, 각종 계약 및 공사 관련 자료로 권리관계를 뒷받침하는 방식이 필요합니다.

입증 자료마다 증명할 수 있는 사실관계가 다르므로, 오래된 사진 한 장이나 세금 고지서 하나에만 의존하여 모든 쟁점을 해결하려 해서는 안 됩니다.

3. 건물이 보상된다고 하여 그 부지 전체가 대지로 평가되지는 않습니다



여기서 많은 소유자분들이 가장 흔하게 오해하시는 부분이 발생합니다.

시행규칙 제24조는 무허가건축물 등의 부지에 대하여 건축 당시 또는 형질변경 당시의 실제 이용 상황을 상정하여 평가하도록 정하고 있습니다.

아울러 2002년 제정된 부칙 제5조에는 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 등에 관한 경과조치 규정이 존재합니다.

따라서 해당 건물이 언제 지어진 것인지, 혹은 그 이후에 임의로 증축된 부분인지에 따라 부지 평가 금액이 천차만별로 달라질 수 있습니다.

가령 오래된 본채와 나중에 임의로 증축한 창고가 함께 있는 경우, 두 건축물을 동일한 시기에 지어진 것으로 한데 묶어 처리할 수 없습니다. 건물의 역사적 연혁과 바닥 면적, 실제로 부지로 사용된 범위를 엄격하게 나누어 보아야 합니다.

국토교통부 역시 기존 무허가건물에 사후에 증축된 건물의 부지에 대하여는 건축 시기와 종전 건물과의 상호 관계 등을 종합적으로 검토해야 한다는 입장을 회신한 바 있습니다.

“우리 집이 워낙 오래된 주택이니 마당이나 증축 부지도 모두 동일한 기준으로 평가되겠지”라는 안일한 생각은 매우 위험합니다.



4. 단순 수리인지 전면 신축·개축인지에 따른 법적 쟁점



대법원은 과거 은평뉴타운 무허가주택 소유자 관련 사건에서, 화재 발생 후 지붕과 외벽 등을 일부 교체하고 계속 거주한 사안에 대해 단순한 물리적 구조 변화만을 들어 종전 건물과의 동일성을 부정한 원심판결을 파기한 바 있습니다.

물론 이 판결이 모든 개축 및 증축 건물의 권리를 무조건 인정한다는 의미는 아닙니다.

그러나 실무적으로는 기존 건물이 어느 정도의 규모로 잔존해 있었는지, 어떠한 형태의 공사가 진행되었는지, 주거의 연속성이 유지되었는지를 철저히 입증해야 한다는 중요한 시사점을 남깁니다.

과거의 항공사진, 공사 전후의 현장 사진, 화재 및 수선 관련 기록 등을 유기적으로 연결한다면 행정청의 일방적인 ‘최근 무단 증축’ 주장과는 완전히 다른 진실을 밝혀낼 수 있습니다.

5. 보상을 늘리기 위한 무리한 증축은 금물이며, 현물보상 자격은 별개입니다



지구 지정 고시와 공공주택 특별법에 따른 사업인정 의제 시점은 행정청이 행위 제한을 검토하는 기준점이 됩니다.

토지보상법 제25조에 따르면 사업인정고시 이후에는 건축물의 건축이나 대수선 등에 허가를 요하며, 이를 위반하여 시행한 행위에 대해서는 손실보상 청구를 제한할 수 있습니다.

보상금을 부당하게 늘리기 위해 사업 구역 지정 이후 시설을 인위적으로 추가하는 행위와, 기존에 정당하게 존재했던 시설의 누락을 바로잡는 것은 법적으로 완전히 별개의 문제입니다.

설령 건물 보상 가능성이 최종적으로 확인된다 하더라도, 그것이 곧바로 아파트 분양 자격인 ‘현물보상 대상자’ 지위로 직결되는 것은 아닙니다.

현물보상은 주택 취득 및 보유 이력, 협의양도 여부 등 별도의 까다로운 요건들을 다각도로 검토해야만 비로소 확정됩니다.

법무법인 차율에서는 건물의 실체 존재 여부, 소유 관계 및 변동 이력을 세밀하게 추적하고, 건물 자체의 보상 영역에서 다툴 부분과 토지 평가 영역에서 극대화할 부분을 명확히 구분하여 최적의 대응 전략을 수립해 드립니다.

관련하여 구체적인 법률 조력이 필요하시다면 언제든 편하게 문을 두드려 주시기 바랍니다.