최근 물가 및 공사비 단가가 상승하면서 전국의 재건축·재개발 정비사업 지구에서는 ‘공사비 증액’이 단연 화두이다.
특히 시공사에서는 조합이 관리처분계획 총회를 준비할 무렵부터 본격적인 공사비 증액을 조합에 요구하곤 하는데, 이 공사비 증액 요구 타이밍이 꽤나 절묘하다.
왜냐하면 관리처분계획 총회 및 인가 이후 조합은 이주를 개시하게 되는데 이 때 많은 경우 조합원들에게 나갈 이주비 대출이 HUG를 통해 이루어지고, HUG는 이주비 대출 시 시공사의 연대보증을 요구한다.
이 때문에 힘겹게 관리처분계획 인가까지 받아놓고도 시공자와의 공사비 줄다리기가 끝나지 않아서 한동안 이주를 개시하지 못하는 재건축 구역도 상당하고, 이러한 이주 지연으로 인한 이자 및 사업비 부담은 모두 조합원의 부담이 된다. 
이러한 상황이니 시공사는 이주를 앞둔 조합에 대하여 상대적으로 ‘갑’의 위치에서 공사비 협상을 풀어나갈 수 있게 되고, 조합은 울며 겨자먹기로 공사비 협상에 끌려갈 수 밖에 없는 모양새다.
위와 같이 조합이 알면서도 하는 수 없이 공사비 협상에 응하게 되는 경우가 대다수지만 때때로 시공사가 조합원들을 기망하다시피 하여 공사비를 증액하는 경우도 있어 주의가 필요하다.
특히 가장 주목할만한 사례로는 표면적인 평당 공사비 단가를 증액하면서 ‘물가상승율 적용 방식’을 ‘소비자물가지수’에서 ‘건설공사비지수’로 변경하는 것이다.
일반적인 공사도급계약에는 물가상승시 공사비를 증액한다는 규정이 들어가게 되는데, 이 공사비 증액 기준이 되는 지수를 소비자물가지수로 정할지 건설공사비지수로 정할지에 따라 공사비 증액폭이 현저히 달라지게 된다.
만약 2022년 9월에 공사도급계약을 체결한 경우 그로부터 1년 뒤인 2023년 9월에 각 물가지수에 따른 공사비 증액분을 계산한다면, 소비자물가지수에 따르는 경우에는 3.7% 증액이 이루어지게 되지만 건설공사비지수에 따르는 경우 5.3% 증액이 이루어지게 된다. 즉, 어떤 지수가 적용되는지에 따라 수치상 2배까지 증액분에서 차이가 발생할 수 있다.
실제로 최근 대전의 한 재건축정비사업조합은 시공자의 요청으로 공사비를 증액해주면서 공사비 증액 기준인 물가상승지수를 ‘소비자물가지수’에서 ‘건설공사비지수’로 변경하였는데, 조합원들은 시공자와 조합으로부터 어떠한 설명도 듣지 못하였고 그 내용이나 중요성을 전혀 인지하지 못한 채 ‘공사비 증액 안건’을 가결해 주게 되었다. 이와 같은 꼼수 증액으로 인하여 조합원들이 추가로 부담해야 할 공사비가 증가하게 되는 것은 기정사실이다. 
위와 같이 수천억의 공사비에 관하여 ‘증액의 기준’을 정하는 문제는 조합원들의 경제적 부담과 직결되는 부분임에도, 조합이 최소한의 설명의무를 다하지 아니하였다면 이는 그 자체로 위법하거나 부당한 공사비 증액일 수 있다.
다만 현실적으로 공사비 증액 부분이 총회에서 가결되고 나면, 당시 조합원들에게 얼마나 자세하고 상세하게 설명이 이루어졌는지 등과 무관하게 외관상으로는 적법한 증액 절차를 거친 것으로 보기 때문에 이를 되돌리기란 매우 어려우므로 반드시 법률전문가의 조력이 필요하다.
무엇보다 공사비 증액을 요구하는 시공자의 요청이 있을 경우, 조합과 조합원들은 총회 가결 전에 어떠한 항목에서 어떠한 사유로, 어떤 문구로 변경이 요구되었는지를 면밀히 검토해보아야 할 것이다.
법률사무소 차율 대표변호사 이수희변호사 칼럼.
