https://n.news.naver.com/article/417/0000786850
통상 상가 건물에는 '권리금'이 있다. 권리금은 새로 상가를 빌려 장사(영업)하려는 신규 임차인이 종전의 영업시설과 비품, 거래처, 노하우 등을 포함한 유·무형의 재산적 가치를 일체 양수받는 대가로 기존의 영업권자 즉 이전 임차인에 지급하는 금전 등의 대가를 의미한다. 상가주인인 임대인에 직접 지급하는 보증금이나 차임과는 별개다.
권리금은 상권 및 영업시설의 종류나 규모 등에 따라 천차만별이다. 과거 몇몇 임대인들이 종전 임차인들에 귀속돼야 할 권리금을 본인이 착복할 목적으로 일부러 종전 임차인과 계약을 연장하지 않으면서도 종전 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절하는 사례가 있었다.
이에 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)은 지난 2015년부터 권리금을 임차인의 권리로서 보호하는 법 규정을 두기 시작했다. 현재는 임대인이 신규 임차인에 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위 및 종전 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 이유 없이 거절하는 행위 등 임대인이 종전 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위들이 모두 금지된다.
하지만 임대인도 상가임대차법에서 정하는 '정당한 사유'가 있는 경우 종전 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약을 거절할 수 있다. 상가임대차법에선 정당한 사유로 종전 임차인이 주선한 신규 임차인이 차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서 의무를 위반할 현실적인 우려가 있는 경우 등 여러 가지를 정하고 있다. 임대인이 상가건물을 재건축·대수선 하기 위해 신규 임차인을 받지 않는 경우 종전 임차인에 대한 위법한 권리금 회수 방해에 해당하는지 문제가 된다.
상가임대차법은 상가 건물의 재건축 등의 사정에 대해 법문으로 구체적으로 정하고 있지는 않다. 하지만 대신 '임대차 목적물인 상가건물을 1년6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우'에 대해 임대인이 신규 임차인 주선을 거절할 수 있는 정당한 사유로 정하고 있다.
임대인이 임대차 목적물인 상가 건물을 재건축 또는 대수선 하기 위해 신규 세입자를 받지 않고 이후 재건축·대수선을 진행해 상가건물을 임차하지 못한 기간이 1년6개월 이상 되는 경우도 위 규정에 해당한다. 이에 따라 임대인이 신규 임차인과의 임대차계약을 거절하더라도 위법한 권리금 회수 방해에 해당하지 않는다.
물론 임대인이 재건축·대수선을 핑계로 종전 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절한 후 실제론 재건축·대수선을 진행하지 않고 따로 새로운 임대차계약을 체결한 경우에는 위법한 권리금 회수 방해에 해당할 수 있다.
최근 대법원 역시 종전 임차인과의 임대차계약 만료 이후 1년6개월 이상 해당 상가건물에 새로운 임차인을 들이지 않고 기타 영리 목적으로 사용하지 않았으며 심지어 철거까지 진행 중이라면 이는 상가임대차법에서 정하는 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있는 '정당한 사유'에 해당한다고 판시해 임차인의 권리금 방해 손해배상청구를 기각하는 판결을 했다.
그렇다면 임대인이 상가건물을 재건축·대수선 하고자 하는 진정한 의사를 가지고 신규임차인과의 계약을 부득이 거절한 경우에도 종전 임차인이 임대차 계약기간 만료 후 바로 1년6개월이 도과하기 전에 임대인에 대해 권리금 회수 방해에 대한 손해배상청구소송을 제기할 경우 대응방법은 무엇일까.
우선 해당 상가건물에 대해 예정된 재건축·대수선을 계속 진행하면서 종전 임대차계약의 종료 이후 해당 상가건물을 영리 목적으로 이용하지 않고 있다는 점을 적극 입증해야 한다. 특히 ‘1년6개월’의 기간은 변론 종결시까지를 기준으로 판단한다. 때문에 위 기간 입증을 위해 변론의 추정 내지는 기일 변경을 구하거나 변론의 속행을 구하는 등 상황에 따른 적절한 재판 운용이 필요하다.
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