협동조합형 민간임대주택, 문제점과 해결 방안
"1000만원으로 내 집 마련?"
부동산 가격이 천정부지로 오른 상황에서 누구나 혹할 수 있는 홍보 문구다. 실제로 최근 몇 년 동안 수도권뿐 아니라 전국 곳곳에서 볼 수 있는 광고 내용이다. 과연 이 사업의 정체는 무엇일까.
이 같은 광고의 대부분 사업은 이름도 생소한 '협동조합형 민간임대주택사업'이다. 협동조합형 민간임대주택사업은 원래 법령에 근거하지 않았다. 주택법이 거듭 개정되면서 지역주택조합사업의 절차와 요건이 엄격해지자 그 규제를 어떻게든 피해보려는 시도에서 태동한 사업이어서다.
따라서 조합이 사업 시행자가 돼 조합원들에 분양권을 제공하는 지역주택조합과는 달리, 초기 협동조합형 민간임대주택사업의 경우 별도의 건축업자가 시행자가 되고 협동조합과 그 조합원은 투자자로 민간임대주택사업에 금원만 출자하는 형식을 띈 소위 '투자형'인 경우가 많다.
조합원은 그 투자의 대가로 신축되는 민간임대주택의 임차인이 되고 향후 분양권까지 취득할 수 있다는 것이다. 다만 임대 및 취득 조건은 조합과 시행자간의 개별 투자 약정에 따라 천차만별이어서 가입 전 반드시 확인이 필요하다.
이러한 협동조합형 민간임대주택사업의 가장 큰 문제점은 조합원들이 법적으로 '투자자'에 불과하다는 점이다. 지역주택조합의 조합원들은 직접 시공사 등을 결정하고 사업을 주관할 권한이 있다. 하지만 위와 같은 민간임대주택사업의 조합원은 단순 투자자로서 원칙적으로 사업에 관한 결정권은 없다. 사업이 지연되거나 좌초돼 투자금을 회수하지 못하더라도 법적으로 보호받을 방법이 마땅치 않다.
특히 많은 협동조합형 민간임대주택사업의 경우 조합원을 모집할 때 위와 같은 사업의 특수성을 전혀 설명하지 않고 오히려 일반 지역주택조합사업과 동일하다고 속이거나 그린벨트(개발제한구역)처럼 아예 개발사업이 승인될 수 없는 곳에서 진행할 예정이라며 조합원을 모집하는 경우도 더러 있었다.
애초에 근거법령이 없는 사업이기 때문에 지방자치단체의 관리 감독을 받을 수 없다는 점을 악용한 것이다. 이 때문에 자신도 모르는 사이 깜깜이 투자를 하게 된 피해자들이 수 천 명씩 발생하기도 했다.
이에 국회는 법령의 공백 속에서 우후죽순 늘어가는 협동조합형 민간임대주택사업의 폐단을 막기 위해 '민간임대주택에 관한 특별법'을 개정, 지난 2020년 11월 27일부터 시행하고 있다. 이제 현행법상 민간건설임대주택을 공급하려는 경우에는 사업자는 관할 지자체장에게 신고해야 하고 공개로 조합원을 모집해야 한다.
토지 사용권원을 80% 확보하지 못하거나 해당 민간임대주택건설이 불가능한 경우에는 지자체장이 조합원모집신고를 반려할 수 있다.
개정된 '민간임대주택 특별법' 시행 이후 관할 지자체도 단속에 열을 올리고 있다. 많은 지자체들이 홈페이지를 통해 민간임대협동조합 허위 홍보 광고를 주의하라는 문구를 올리고 있다. 지자체가 직접 기존의 투자형 협동조합형 민간임대주택사업조합을 ‘민간임대주택 특별법 위반’으로 경찰에 고발하는 경우도 흔히 볼 수 있다.
하지만 이 같은 법령 개정과 지자체 노력에도 아직 해결돼야 할 문제는 많다. 우선 개정된 민간임대주택에 관한 특별법도 조합원이 투자자가 되는 형태의 협동조합형 민간임대주택사업을 명시적으로 금지하고 있지는 않다.
동시에 법령이 개정된 지금까지도 기존과 같은 방식으로 과장 및 허위광고를 통해 조합원 모집을 하는 협동조합들도 존재한다. 따라서 조합원 가입계약을 고민하는 당사자의 경우 가입 전에 최소한 관할 지자체에 해당 사업에 관해 사전 문의를 해야 한다.
이미 조합 측의 잘못된 설명이나 허위 광고를 믿고 조합원 가입계약을 한 경우에는 사기 또는 기망에 의한 계약 취소나 계약 해지 등을 고려해야 한다. 계약이 적법하게 취소되거나 해지되는 경우에는 납입금을 반환받을 수 있다.
이 경우 소송까지 해야 할 확률이 높아 당사자로서는 주저될 수 있다. 하지만 이 같은 조치 없이 무턱대고 조합원의 지위를 부정하면서 조합원으로서의 의무이행을 거부하는 것은 좋지 않다. 이 경우 조합이 먼저 제명이나 계약해지를 주장할 수 있고 납입금 반환은커녕 최악의 경우 위약금까지 청구당할 수 있기 때문이다.
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