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코로나19 유행이 정점에 진입할 것이며 감소세로 전환될 것이라는 기사들이 하나둘씩 보인다. 참으로 다행이기는 하지만 약 2년이라는 시간은 국민 모두에게 너무 힘겨운 시간이었다.
특히 자영업자나 소상공인들에게는 사업장의 월세뿐만 아니라 당장 먹고 살 걱정을 해야 할 정도로 매우 고통스러운 날의 연속이었다.
어떤 사람들은 보증금이라도 까먹지 않았으면 다행이지 않냐고 무심하게 말하지만, 필자도 은평구 구민이자 법률사무실을 운영하는 입장에서, 창업의 부푼 꿈을 가지고 열심히 알아보고 발품을 팔아 내 사업장을 마련한 은평구에 있는 모든 자영업자 및 소상공인 분들께 본 지면을 빌려 긴 시간 버티시느라 고생 많으셨고 올 한해 대박나시라는 말씀을 전해드리고 싶다.
통상 가게를 열어 영업을 하기 위해서는 건물주와 임대차 계약 체결 및 보증금을 지급한 후 사업자등록을 하는데, 사업자등록을 하면 확정일자가 부여되어 보증금 반환에 대한 우선변제권이 확보되기 때문에 보증금을 잃게 될 위험성은 어느 정도 법으로 보호를 받는다. 그런데 대부분의 상가, 특히 1층이라면 권리금이 형성된 경우가 많다. 때로는 보증금 보다 훨씬 많은 금액인 경우도 있다. 그런데 이 권리금은 법적으로 보호를 받을 수 있는 것일까?
권리금에 대한 법적 정의는 임대차 목적물인 상가 건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
이러한 권리금은 크게 3가지로 나눌 수 있는데, ① 점포위치, 상권 등을 토대로 형성된 일종의 자릿세라고 말할 수 있는 ‘바닥권리금’이 있으며, ② 영업상 노하우, 거래처 신용 등 무형자산의 대가인 ‘영업권리금’, ③ 영업시설, 비품 등 유형자산의 대가로 기존 임차인이 사용하던 물품과 인테리어 비용 등을 새로운 임차인이 인수하는 조건으로 그 시설물에 대하여 보상하는 ‘시설권리금’이 있다.
쉽게 말해 이전에 장사가 잘 됐던 자리의 가게를 넘겨받을 때는 전 가게주인(기존 임차인)에게 권리금을 지급하는 것이 관례로 굳어진 것인데, 마찬가지로 자신 역시 다음 임차인에게 이를 받아낼 수 있을 거라고 기대하며 해당 권리금을 미래의 자산가치로 여기는 자영업자들이 많다.
예전에는 건물주가 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해 곤경에 처하는 임차인이 많았다. 권리금 보호 규정에 대한 명문 규정이 따로 없었기 때문이다. 이렇게 손해를 보는 임차인이 늘어나자 지난 2015년 상가임대차법이 개정되었고, 수십 년간 법적 보호의 사각지대에 있던 권리금이 최초로 법제화되었다.
즉 임차인이 합법적으로 권리금을 회수하고 만일 그 과정에서 임대인의 방해 행위가 있다면 이에 따른 손해배상청구를 할 수 있게 된 것이다. 다시 말해 기존 임차인이 신규 임차인과의 체결할 권리금 계약에 대하여 임대인은 협력할 의무를 갖게 된 것이다.
권리금은 원칙적으로 기존 임차인이 새로운 임차인으로부터 지급받는 돈이므로 권리금을 받으려는 임차인은 우선 계약 만료 6개월 전부터 실제 계약 만료 시까지 권리금 계약에 따라 새로운 세입자를 임대인에게 주선해야 한다. 이 과정에서 임대인은 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 된다.
여기서 ‘주선’의 의미에 대하여, 대법원은 권리금 계약을 체결했거나 그에 준하는 상태로, 새로운 세입자가 구체적으로 특정된 상태여야 하며, 단순 물색이나 단순 교섭만으로는 부족하다고 판시하고 있다. 단 계약서가 반드시 필요한 것은 아니며, 기존 임차인과 신규 임차인 간 권리금 계약 조건이나 금액 등 구체적 협의가 있었다면 이 또한 유효하다는 대법원 판결이 존재한다.
다만 주의해야 할 점은 현재 우리나라에서는 권리금이 일정한 청구권으로서 인정되지는 않고 있으며, 임대인에게 방해금지 의무만을 부과하고 있다는 것이다. 또한 일정한 조건 하에서는 임대인에게 방해금지의무가 적용되지 않는 경우를 정해놓은 상가임대차보호법 규정들이 있다는 것이다.
예를 들어 기존임차인이 3기의 차임액에 달하는 금액을 연체했다거나, 임대인의 동의를 받지 않고 전대차를 한 경우, 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우, 건물철거나 재건축 및 노후 등으로 인한 안전사고의 위험 또는 재건축이 진행되는 경우에는 방해금지의무 규정의 적용대상 되지 않기 때문에, 기존임차인이 주선하는 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있는 것은 물론이고 총10년까지 인정되는 계약갱신청구권을 거절하는 것도 가능하며, 차임의 3기 연체의 경우에는 바로 계약해지도 가능하다.
그리고 기존임차인이 주선한 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 여력이 없다거나 임대차계약의 유지가 어려워 보이는 경우, 의무위반 가능성이 존재하거나 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않아 나중에도 임대차로 인하여 영리 목적을 달성할 목적이 없는 것으로 인정할 수 있는 상황에서는 방해금지의무에 대한 손해배상 책임도 지지 않는다.
상가임대차보호법 상의 권리금 회수와 관련한 분쟁을 실무상 처리하다 보면 여러 가지 이해관계와 법률관계가 복잡하게 얽혀있는 사례들이 굉장히 많이 볼 수 있다. 그리고 실제 사실관계 및 이를 입증하기 위한 자료의 파악이 요구될 수 있고, 강제집행까지 진행해야 하는 경우 문제해결이 이뤄지기까지 상당한 기간이 소요될 수 있으므로 확실한 준비과정을 거쳐야 할 것이며, 불안하다면 법률전문가의 도움을 받을 것을 추천한다.
출처 : 은평시민신문(http://www.epnews.net)
