과거 지역주택조합은 시세 대비 10~20% 싸게 내 집을 마련할 수 있다는 장점으로 내 집 마련의 꿈을 안고 수많은 무주택자들이 가입한 정비사업방식 중 하나였으나, 최근 지역주택조합 관련된 소식들은 온통 서민들을 울리는 지역주택조합 관련 비리 기사들뿐이다.

설상가상으로 최근 금융권에선 부동산 담보대출(부동산 PF대출)에 지역주택조합의 경우 타 정비사업에 비해 더욱 엄격한 기준을 갖고 심사한다. 이에 많은 지역주택조합 사업현장은 자금난을 겪고 있다.

지역주택조합 사업의 자금 순환구조를 보면 사업 초기, 지역주택조합을 가입한 조합원들을 묶어 브릿지 대출을 받아 초기 사업을 시행하고 이후 어느 정도 토지매입이 됐을 경우 매입한 자산을 담보로 부동산 프로젝트파이낸싱 대출을 받고 이러한 자금으로 조합 운영 및 다시 토지매입을 하는 방식으로 사업을 진행한다.

그러나 최근 금융권에선 불안정한 경제 상황에서 리스크 관리에 더욱 힘쓰면서, 지역주택조합 토지담보대출을 거절 통지하는 경우가 지속적으로 발생하고 있다. 이러한 자금난은 결국 조합원 신용대출인 브릿지 대출까지 영향을 미쳐, 금융비용이 점차 증가하여 사업 자체가 무산될 가능성이 증가하고 있다.

최근 지역주택조합 탈퇴 소송자들의 사유를 크게 2가지로 나누어보면, 첫 번째는 사업 지연이고 두 번째는 조합의 추가 분담금 요구다. 

사업지연 이유로 조합을 탈퇴하는 경우 지역주택조합 조합설립인가 기준인 80% 이상 토지사용권원과 15% 이상 소유권을 확보해야 하는 개정 주택법령 때문에 조합설립인가 기준조차 닿지 못하고 사업이 계속 지연되는 경우가 허다하다.

특히 사업 부지의 지주를 상대로 토지매매나 사용권원을 확보해야 하는 조합입장에서 소유자들이 완강하게 토지매매를 거절하면 상황에 따라서 시세 대비 2배 이상의 금액으로 매매 대금을 치르기도 한다. 이러한 비용은 결국 조합원이 치러야 될 비용이다.

3년이 지나도록 조합설립인가를 받지 못해 당초 예상된 시간보다 사업이 지연된다며 계약해제를 요청한 사안에 대법원은 지역주택조합 사업자체가 원래 변수가 많아 일정 부분 지연이 불가피하다며 단순 사업지연으로 인한 가입계약해제는 불가하다고 판단했다.

최근 지역주택조합의 자금순환이 경색되며 조합 측 자금부담을 조합원에게 전가하고 있는 상황이 지속적으로 발생했다. 예상 금액을 초과하는 초과 분담금을 요구하는 식이다. 지역주택조합의 가장 큰 장점이 시세대비 저렴하게 내 집을 마련하는 것이었는데 이러한 장점이 무색할 정도로 과도한 추가분담금을 요구하고 있다.

그렇다면 추가분담금이 과도하다는 이유로 지역주택조합을 탈퇴할 수 있을까? 대법원은 조합규약에 명시되어 있다면, 분담금 변경이 예측 가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없으면 조합탈퇴를 할 수 없다고 판결했다.

그렇다면 아예 주택조합 탈퇴가 불가능할까? 꼭 그렇지는 않다.

▲사업을 지연시키는 과정과 분담금을 과하게 요구하는 과정 ▲계약 과정 절차의 하자 유무 ▲분담금이 없음을 오인하게 만들 수 있는 광고의 위법성 ▲안심보장확인서 교부 등 각 사안에 개별적으로 판단하는 것이 아니라 종합적으로 법리 분석을 해야만 계약취소 및 계약해제 유무를 판단 할 수 있다.

특히 가입계약을 유도하기 위해 조합 측에서 제시하는 안심보장확약, 동 호수 지정계약, 각종 가전제품 무상제공 등의 조건 등은 상황에 따라선 계약 전체를 무효로 주장할 수 있는 증거가 되기도 한다. 

지역주택조합 탈퇴를 혼자 고민하기보단 법률전문가에게 자문받고 계약취소·해제가 가능한지 확인을 하라는 이유도 여기에 있다.

출처 : 은평시민신문(http://www.epnews.net) 이경호 변호사 작성