부동산 임대차계약에서 임대인은 ‘집주인’, 임차인은 ‘세입자’이다. 주인과 객의 관계라는 점에서부터 자연스럽게 이들 간 힘의 차이가 느껴지는 듯하다. 그래서 주택임대차보호법 등은 임차인을 더욱 두텁게 보호하는 데 중점을 두고 있다. 

① 월세를 내지 않는 임차인

가장 흔하게 볼 수 있는 유형이다. 월세를 밀리거나, 심지어는 ‘보증금에서 빼세요’라며 오히려 뻔뻔하게 나오는 경우도 있다. 물론 임대차계약이 종료될 때 보증금에서 미납 임대료를 공제한 나머지만 돌려주면 된다. 그러나 월세 수입으로 생활하는 임대인의 경우라면 당장 이번 달 수입이 끊기는 셈인데다가, 월세 연체에 따른 이자도 고려한다면 마냥 손을 놓고 있을 수는 없다. 

확실히 해 두어야 할 것은 보증금에서 미납 월세를 공제할 것인지 여부는 어디까지나 임대인의 선택사항이지, 보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니라는 점이다. 따라서 임대차계약이 아직 종료되지 않았고 보증금이 남아있다고 하더라도, 법원에 지급명령을 신청하여 미납 월세를 청구할 수 있다. 

결정적으로 임대차계약 자체를 유지하고 싶지 않은 경우라면, 월세를 2회 이상 연체하였음을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다. 반드시 연속해서 2회를 연체하여야 계약을 해지할 수 있는 것은 아니고, 누적 미납 금액이 월세 2회분이 된다면 계약을 해지할 수 있다(가령 월세가 100만원인 경우, 50만원씩 4번을 연체하였다면 누적 미납 금액이 월세 2회분인 200만원이 되므로 임대인은 계약을 해지할 수 있는 것이다.).

계약을 해지하기 위해서는 임차인에게 내용증명을 발송하면 되는데, 통상 내용증명에는 월세 미납을 이유로 계약을 해지한다는 의사표시, 연체차임을 모두 지급하라는 의사표시, 불응 시 명도소송을 진행할 것이며 지연손해금과 소송비용까지 청구할 것이라는 내용 등을 포함하면 된다. 

② 계약 만기 전 임차권등기

전세사기에 대한 임차인들의 불안이 확대됨에 따라, 우선변제권을 유지하기 위한 임차권등기 제도가 많이 활용되고 있다. 그런데 임차권등기명령은 원칙적으로 임대차계약 만기 후 신청할 수 있는 것인데 임대차계약 만기 이전임에도 불구하고 임차권등기명령신청을 하였거나, 연체차임이나 목적부동산 훼손에 대한 손해액을 공제하고 보증금을 돌려주었는데 보증금 공제에 대해 다투며 임차권등기명령신청을 하는 경우가 문제된다.

이 경우 법원에 임차권등기명령 이의신청을 하고 절차를 밟아 문제를 해결하면 된다. 임대차계약이 적법하게 갱신되어 아직 만기 전이라거나, 보증금 공제가 정당한 것이라는 점에 대한 입증을 통해 임차권등기를 말소할 수 있으며, 그로 인해 임대인에게 발생한 각종 손해는 소송을 통해 별도로 청구할 수 있다. 

③ 목적물에 피해를 발생시킨 임차인

임차인이 집 상태를 심각하게 훼손해 놓았거나, 퇴거 시 쓰레기 등으로 엉망진창을 만들어 놓은 경우가 이에 해당한다. 

훼손된 부동산을 원상복구하기 위해 수리비 및 청소비가 들었고, 원상복구 기간 동안 임대를 하지 못하는 등 손해를 입었다면, 손해배상 소송을 진행할 수 있다. 이때 손해 발생의 원인이 임차인에게 있다는 점을 입증하기 위한 임차 전의 집 상태 사진 또는 임차 전 리모델링 공사를 진행했었다는 자료 등, 그리고 손해규모를 입증하기 위한 수리비와 청소비 및 원상복구에 쓰인 각종 제반비용의 견적서나 영수증 등을 준비하는 것이 좋다. 

퇴거 시 집을 엉망으로 해 둔 임차인의 경우, 계약 종료 후 연락이 두절되는 경우가 종종 있다. 이 경우라도 당초 계약서에 작성된 임차인의 주민번호, 휴대폰번호, 이전 주소지 등을 바탕으로 일단 소를 제기하고, 주소보정 명령을 통해 현재 거주지를 알아내면 소송을 진행할 수 있다. 

보통 소송에 드는 시간과 비용을 고려하여 이와 같은 부당한 일을 당하더라도 참고 넘기거나 대화를 통한 합의를 구하는 경우가 많은데, 이미 위와 같은 악성 행동을 한 경우 원만한 합의가 이루어지기는 쉽지 않다. 또 소송을 진행하더라도 승소 시 상대방에게 소송비용을 부담시킬 수도 있으므로 승산이 있는 경우라면 소송을 통한 문제해결이 더욱 빠르고 비용도 적게 소요되는 방법일 수 있다.