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장기간 이어진 부동산가격 상승과 신축 아파트에 대한 수요 증가가 재개발·재건축과 같은 정비사업에 대한 관심으로 이어졌다. 하지만 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따른 재개발·재건축 사업에 대한 각종 규제와 그에 따른 수익성 약화라는 벽에 부딪혔다.
이에 따라 차선책으로 공동주택(아파트) 리모델링 사업에 대한 관심이 모아지고 있다. 리모델링 사업에 대한 지방자치단체의 각종 지원책과 관계법령 개정은 해당 사업을 희망하는 이들에겐 희소식이 됐다.
리모델링 열기는 실질적으로 재건축 사업이 어려운 서울시내 노후 아파트나 신축 아파트 가격이 높은 수도권을 중심으로 불붙기 시작했다. 수많은 아파트들이 리모델링 사업을 추진하는 가운데 찬반으로 나눠진 단지들도 상당하다. 일부 단지는 리모델링 사업을 위한 조합 설립을 둘러싸고 첨예한 대결 구도마저 보이고 있다.
공동주택 리모델링은 주택법과 건축법에 따른다. 리모델링은 건축물의 노후화를 막고 기능을 향상시키기 위해 준공 후 15년이 경과된 건물에 대해 건축기준을 완화, 증축할 수 있는 사업이다. 재개발·재건축과 같이 건물을 전면 철거하지 않고 기본 골조를 유지한 채 정비해나가는 방법이다.
리모델링 사업을 추진하는 쪽에선 조합 설립 이후 착공에 이르기까지의 평균 소요 기간이 약 5년 정도로 재건축에 비해 짧다는 점을 강조한다. 특히 분담금도 상대적으로 적고 재건축에서의 초과이익 환수가 없는데다 사업 진행 단계에서 언제든 매매가 가능하다는 점 등을 부각시킨다.
다만 리모델링 사업에 대한 실익과 리스크는 신중히 따져볼 필요가 있다. 정비사업 관련 전문가들은 리모델링 사업에 대한 우려의 목소리를 내기도 한다. 수도권 일부 아파트에서 사업성 하락, 조합원간의 찬반 갈등, 조합 설립 지연에 따른 분담금 부담 상승 등으로 조합 설립 후 무산되는 사례가 발생하고 있어서다.
당초 예정된 분담금이 물가 상승, 부동산가격 하락, 반대 가구 매수 등으로 향후 늘어날 가능성도 있다. 수억원에 달하는 분담금에 이주비용과 전세금 마련에 대한 이자 비용까지 더할 경우 차라리 현재 살고있는 아파트를 팔고 인근 새 아파트를 매입해 이주하는 것이 나은지도 따져봐야 한다는 의견도 있다.
아파트 동간 거리가 좁은 기존 구조를 두고 수평·별동 증축 등으로 가구 수를 늘릴 경우 녹지 공간이나 채광이 충분한 신규 아파트와 차이가 큰 점도 염두에 둬야 한다. 현재와 같이 공동주택 리모델링이 부동산 과열에 따른 주택가격상승에 편승, 과도한 계획으로 무리하게 추진하면 향후 부동산가격 조정 시기에는 추진이 어려울 수도 있다. 그동안 사용한 비용도 부메랑이 되기 때문에 조합원 간 갈등 요인으로 작용할 수도 있음을 감안해야 한다.
리모델링을 통한 증축 일반분양분(증가 가구 수)과 분양가격은 주택건설사업계획 승인(리모델링 허가)을 받아야만 알 수 있다. 조합원 모집 시에는 절대 확정될 수 없고 조합원 모집 시 제시하는 계획도면 등은 구체적 사업계획을 확정하지 않은 단순 참고용이다. 따라서 시공사 등의 과장 광고 등도 주의해야 한다.
특히 공동주택 리모델링 사업이 지연되거나 무산될 경우 정신적·금전적 피해는 고스란히 조합원 개인에게 돌아간다. 리모델링 사업 추진을 신중히 결정해야 하는 이유이기도 하다. 관심있는 아파트에선 입주자대표회의, 관리주체, 소유자들이 모여 의견을 충분히 나누고 진정 자신들의 아파트에 필요한 것이 무엇인지를 먼저 결정하는 것이 중요하다.
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