#재건축사업 시에는 증가되는 #용적률의 100분의 30 범위 내에서 #임대주택을 의무적으로 공급하도록 하고 있습니다. 이는 부동산에 대한 투기를 방지하고 세입자의 주거안정을 도모하고자 위함인데요.
일부에서는
1. #관리처분계획인가나 #사업시행인가를 받은 경우까지도 #임대주택공급의무를 부과하는 것이 #소급입법금지원칙 또는 #신뢰보호원칙의 위반하는 것은 아닌지,
2.임대주택공급의 대가로 표준건축비에 #개별공시지가를 더한 금액만을 보상하는 것이 정당한 보상 없는 수용으로 재산권을 침해하는 것인지,
3.사업 성격이 다른 주택재개발사업에 부과하는 임대주택공급의무를 이 사건 주택재건축사업에 부과하는 것이 평등권을 침해하는 것인지,
4. 구 ‘도시 및 주거환경정비법, 제30조의2 제1항 본문, 제2항, 부칙 제4조, ‘도시 및 주거환경정비법 시행령, 제41조의2 제1항, 제2항, 제3항, 부칙 제4조 등이 과잉금지원칙을 위반하여 재산권을 침해하는지,
여부가 문제가 되었습니다.
해당 사안들에 대한 헌법재판소의 결정을 요약해 보자면,
1. 이 법 시행 이전에 주택재건축 사업을 시행하여 일반분양까지 마친 사업에 대해서는 이 사건 규정이 적용되지 않고, 이 사건 규정은 아직 완성되지 않은 사실관계 또는 법률관계를 규율대상으로 하는 입법이므로 진정소급입법에 해당한다고는 볼 수 없다. 또한 재건축사업의 진척 정도에 따라 사업시행자의 피해를 최소화하기 위한 조치를 마련하고 있는바, 재건축으로 발생하는 개발이익의 일부를 환수하여 재건축 주택에 대한 투자 수요를 억제하고 도심지역 세입자들의 주택 부족 문제를 완화시키기 위한 제도라는 것을 감안할 때 신뢰보호원칙을 위반한다고 볼 수 없다.
2. 이 사건 규정에서 용적률의 일부를 임대주택으로 짓게 하여 공급하도록 한 것은 개발이익의 환수차원에서, 개발이익의 환수는 불로소득적인 이익의 일정부분을 공공복리를 위해 환수하는 것이므로 원칙적으로 보상을 전제로 하지 않는다고 할 수 있다. 따라서 정당한 보상이 있는지 여부와 관계없이 헌법 제23조 제3항 위반의 문제를 일으키지 않는다 할 것이다.
3. 주택재개발사업에서 부과하는 임대주택공급의무는 재개발로 발생하는 세입자들의 주거문제를 해결하기 위한 제도이고, 이 사건 재건축임대주택공급제도는 개발이익의 환수차원에서 부과되는 의무라 할 것이므로 두 사업 모두에 임대주택공급의무를 부과하고 있더라도 이것이 평등권을 침해하고 있다고는 볼 수 없다.
4. 재건축임대주택공급의무는 개발이익의 규모가 크고 집값 상승률이 높으며 임대주택의 수요가 많은 수도권 중 과밀억제권역에서 재건축사업을 하는 경우에만 부담하도록 하고 있고, 그 부담비율에 있어서도 사업의 진척 정도에 따라 차등을 두어 피해를 최소화하는 장치를 마련하고 있는 한편, 임대주택의 공급의 대가로 표준건축비와 개별공시지가를 합한 금액을 지급하도록 하고 있으므로 이는 과잉금지원칙을 위반하여 재산권을 침해하고 있다고 볼 수 없다.
라고 판시하였습니다.
주택재건축사업에서 용적률이 증가할수록 임대주택공급의무제도가 부과되고, 이는 자의가 아닌 타의에 의한 사회적 환원이라는 점에서 추진위원회와 조합원들 입장에선 무겁게 느껴질 수 있습니다. 따라서 용적률이 늘어 개발이익이 늘어난다고 해서 마냥 좋은 것이 아니며 적절한 수위 조절을 통해 가장 합리적인 결과가 도출되도록 하여야겠습니다.
이상 주택재건축사업 시 늘어나는 용적률에 따른 임대주택의무공급제도부과에 따른 헌법재판소 결정례였습니다.
법률사무소 차율
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- 등록일
- 2021-12-24 14:47
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