주택재건축사업을 진행 시 #재건축조합은 재건축조합설립 미동의자에게 #매도청구권을 행사할 수 있습니다.

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이는 노후·불량주택을 재건축하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리를 실현토록 하기 위함인데요.

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구 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1호및 제16조 제3항의 매도청구에 관련된 부분을 살펴보면

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‘사업시행자가 주택 재건축사업을 시행함에 있어 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있고, 이 때 재건축결의는 조합 설립의 동의로 본다’ 고 규정되어 있습니다.

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한편 재건축구역 내 상가소유자들이 재건축설립에 동의하지 않았고, 이로 인해 재건축조합이 조합설립에 미동의한 상가소유자들을 상대로 매도청구권을 행사하였습니다.

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이에 상가소유자들은 자신들의 의사에 반하여 시가로 토지 및 건축물을 매도하여야 하는 것이 헌법이 보장하는 상가소유자들의 재산권을 침해 한다고 주장하며 헌법소원심판을 청구한 사례가 있습니다.

(청구인: 주택재건축 정비구역 내에서 상가건물을 소유하고 있는 사람들)

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이에 대한 헌법재판소의 결정을 요약해 보자면,

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1. 침해받는 재건축 불참자의 사익은 노후·불량한 주택을 재건축하여 주거환경 및 도시환경을 개선함과 아울러 주택시장을 안정시키고 한정된 토지를 효율적으로 이용하게 하기 위한 공익에 비하여 결코 크다고 할 수 없고 피해의 최소성 및 법익의 균형성도 갖추었다고 할 수 있다. 따라서 재산권을 본질적인 내용까지 침해하거나 과잉금지의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다.

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2. 재건축조합 설립에 동의하지 않은 재건축 불참자는 조합원이 될 수 있었음에도 스스로 포기했기 때문에 시가에 의해 매도청구를 당하는 것은 재건축 불참자와 재건축 참가자 사이에 어떠한 불평등의 문제가 생긴다고 볼 수 없다. 또한 매도의 기준가격으로 정하고 있는 시가는 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함한다는 점에서 차별취급이 존재한다고 볼 수 없다

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고 결정하였습니다.

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주택재건축 사업은 기존의 상가 및 건축물 소유자들을 비롯하여 많은 이들의 이해관계가 얽혀 원활한 합의에 도달하기에는 어려움이 있는 것이 현실입니다.

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재건축 사업의 이해 관계자에 해당한다면, 특히 재건축조합 설립에 동의하지 않거나 재건축사업진행에 이의가 있다면 사전에 도시정비법 등 관련 법률을 숙지하시어 불의의 손해를 당하는 일이 없도록 하셔야 겠습니다.

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이상 주택재건축사업 진행 시 조합 설립에 동의하지 않은 구역 내 상가 소유자들에게 매도청구권을 행사하는 것이 재산권 및 평등권을 침해하지 않는다는 헌법재판소의 결정례였습니다.

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법률사무소 차율

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