A 씨는 다세대주택에 월세 계약을 하려 합니다. 시세보다 저렴해 보여 서둘러 결정했으나 등기부 등본에는 이전 임차인의 임차권등기명령과 은행 대출이 여러 건 설정되어 있었는데요.

​

보증금 2천만 원의 경우 소액이므로 최우선변제 적용이 된다며 안심시키는 집주인, 정말 그럴까요?

소액보증금으로 월세방 계약을 하려는데 임차권등기명령과 은행 대출이 설정되어 있어요.경매가 진행되더라도 보증금을 최우선변제 적용받을 수 있을까요?

최우선변제를 적용받지 못합니다. 세입자의 보증금이 소액보증금에 해당되더라도 등기부 등본에 이전 임차인의 임차권등기명령이 등재(기록) 되어 있기 때문인데요. 이렇게 되면 현 세입자의 보증금은 후순위가 되고 경매 집행 시 보증금 회수에 문제가 발생할 수 있습니다.

관련 조항: 주택임대차보호법 제3조의 3의 제6항

따라서 등기부등본에 이전 임차인의 임차권등기명령이 등재되어 있고, 여러 건의 근저당권이 설정되어 있다면 해당 주택은 계약하지 않는 것을 추천드립니다.

※ 임차권등기명령이란?​

임대차계약이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로써 거주이전의 자유를 보장토록 하기 위해 주택임대차보호법으로 제정된 제도입니다. 임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 임차권등기명령신청을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선하여 돌려받을 수 있게 됩니다. 이 내역이 등기부 등본에 기재될 때까지 전입신고와 거주를 유지하는 것이 좋습니다.

※ 최우선변제란?

대항력 있는 세입자의 보증금이 소액에 해당될 시 경매 낙찰가 2분의 1 범위 내에서 선순위 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 말합니다.