대도시 인구집중현상은 곧 주택난으로 이어졌고 그 결과 우후죽순으로 건설된 아파트는 오늘날 대도시에서 보편적인 주거공간으로 자리 잡았습니다. 그런데 이러한 아파트는 미리 건물을 완공하여 분양하는 것이 아니라 건물의 착공 단계에서 분양청약을 받아 계약을 체결한 후, 예정한 공사 일정에 따라 분양회사가 미리 중도금을 지급하는 형식이기에 수분양자는 분양계약 당시의 예상 품질이나 구조로 된 아파트를 공급받지 못하고 결국은 집단 소송으로 이어지는 경우가 더러 있습니다.
오늘은 이렇게 아파트의 하자와 관련된 소송 중에서도 주택의 환경적 요인, 그중에서도 최근 점차 늘어나고 있는 ‘일조권’에 관련된 소송에 대하여 알아보겠습니다.
https://postfiles.pstatic.net/MjAyMTEyMDZfMjM2/MDAxNjM4Nzc3Njk1MTA2.swptHdFo02Kg1gJOObiOOwzg_wiqsKtDPay6k3A6pBkg.hWC1ZdCO7lNg6Gvx7rMeeNe6r0FnV6TjJS-K5hArc6Ug.PNG.chayullaw/sun-color.png", "originalWidth" : "512", "originalHeight" : "512", "linkUse" : "false", "link" : ""}" area-hidden="true" style="font: inherit; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; vertical-align: baseline; position: relative; display: inline !important;">일조권이란 태양의 직사광선을 향유할 권리를 말하는데요, 예를 들어 북쪽 가옥의 거주자가 남쪽에 인접한 타인의 토지 위를 가로질러서 태양의 직사광선을 받고 있다면, 남쪽 토지에 그 사용권자가 건물 기타 공작물을 세움으로써 이를 방해받는 경우에 북쪽 거주자가 법적으로 그 보호를 요구할 수 있는 권리를 말합니다.
그동안 판례를 통하여 형성되어 온 일조권 침해를 이유로 한 손해배상소송의 쟁점은 ‘수인한도를 초과한 일조 침해가 있는 아파트를 분양한 경우 분양 아파트에 하자가 있는 것으로 보아 하자담보책임을 인정할지 여부’였습니다. 그렇다면 일조방해가 위법행위로 성립되는 경우의 판례를 살펴보겠습니다.
일조권 소송 판례 A
원고들이 피고 건축회사로부터 아파트를 매수하면서 공용부분의 일부를 전용정원으로 하여 온실을 설치하고자 한다는 사실을 밝혀 피고 회사로부터 승낙을 얻었는데, 이 아파트의 남쪽 인접지에 건물이 건축되면서 당초 예정했던 온실원예를 위한 충분한 일조가 제공되지 않는다는 이유로 피고 회사를 상대로 계약해제 및 손해배상청구를 하여 손해배상청구가 인용되었습니다.
참고문헌) 서울중앙지방법원 건설소송실무연구회 "건설소송실무"
[분양회사의 하자담보책임]
일조를 확보하기 위해 건축물의 높이 제한에 관한 규정을 위반하여 동지일을 기준으로 연속해서 2시간 이상의 일조가 확보되지 않는 경우에는 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성능을 갖추지 못한 것으로서 아파트의 하자에 해당한다고 볼 수 있습니다.
[일조부족으로 인한 하자담보책임, 건축 관련 법령 등을 준수한 경우라면?]
일조부족을 이유로 한 분양회사의 하자담보책임에 관하여 대법원은 ‘매매목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 것’으로 볼 여지가 있다고 판시한 적이 있습니다. 그 이후 건축 관령 법령을 위반했는지 여부와 상관없이 분양회사의 하자담보책임을 인정하는 하급심 판결들이 이어졌고 조정, 화해로 마무리되기도 했는데요,
한편, 대상판결은 오랜 검토 끝에 당사자의 특약에 의하여 일조 확보를 보증하였거나, 주택 건설기준 등 통상적으로 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못하는 경우에만 하자담보책임이 인정된다고 판시함으로써 원칙적으로는 건축 관련 법령을 준수했다면 하자담보책임을 부정하는 입장을 취하게 되었습니다.
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하지만 일조시간 확보가 주거에서 필수적인 요소라고 본다면, 과연 수분양자가 건축 법령이나 기본적 건축계획대로 건축된 아파트가 최소한의 일조시간조차 확보되지 않는다는 것을 알면서도 감수하고 분양계약을 체결하였다고 할 수 있을까요?
이 문제는 건축 시행령 규정 제86조(연속 2시간의 일조 시간을 확보할 것을 필수적인 기준으로 규정하지 않고 일정한 거리만 확보한다면 아파트의 구조 등으로 인해 일조시간의 최소한이 확보되지 않아도 되도록 규정한다.)를 일조 확보를 위한 실질적인 규정으로 개정하거나 주택에서 더욱 중요해진 일조에 관한 주택건설기준을 마련하여야만 해결할 수 있을 것으로 보입니다.
법률사무소 차율
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