국토교통부에서 2021년 10월 19일부로 즉각 시행에 들어간 공인중개사법 시행규칙 개정은 입법 예고의 주요 내용이었던 중개보수 상한요율 개편을 그대로 포함시켰다. 국토교통부에서 제공한 개정 취지에 따르면, 최근 주택가격 상승에 따른 주택 매매 및 임대차계약에 대한 중개보수의 증가가 국민에게 금전적 부담 증가로 이어져 주택에 대한 중개보수의 한도를 낮추고, 중개보수 한도의 산정기준을 합리적으로 조정하겠다는 것이다.
얼핏 보기엔 합리적이고 타당해 보인다. 하지만 이러한 정부 주도의 부동산 중개수수료 강제조정이 오히려 또 다른 역풍으로 오지는 않을지, 과연 실효성은 있을지는 미지수이다.
부동산 중개수수료 요율의 한도는 과거 2000년 7월 ‘중개대상물에 대한 중개업자의 확인 및 설명사항의 범위 확대에 따라 중개업자와 중개 의뢰인간의 책임한계를 명확히 한다’는 개정 취지 아래 일부 상향조정 된 적이 있었다. 한국부동산원의 전국주택가격동향조사를 살펴보면 2000년대를 기점으로 주택 가격이 점차 상승했던 것을 알 수 있는데, 최근 1~2년 만큼의 급격한 상승치는 아니라고 하더라도 적지 않은 폭의 상승이었다. 다시 2021년 현재로 돌아와서 주택 가격은 단시간에 급격하게 상승했지만 과거와 달리 이번에는 중개 수수료 한도를 반대로 인하하였다. 무엇이 이 같은 차이를 만들었을까?
과거와 현재의 공인중개사법 개정에 있어서의 하나의 유의미한 차이는, 현재 주택 가격 상승 곡선의 기울기가 과거에 비해 유난히 가팔랐다는 것에 있다. 하지만 가파른 주택 가격 상승치 하나만으로는 부동산 중개료 인하라는 시행규칙 개편의 원인을 제대로 설명할 수 없다.
일반 생필품과 달리 주택 가격의 급격한 상승은 필연적으로 대중의 분노가 개입될 수밖에 없다는 것이다. 민생 안정이 주거지 확보와 직접적으로 연관된다는 사실을 봤을 때 국민들이 불안감과 더불어 분노의 감정을 가지는 것은 너무도 당연하다. 문제는 집값 상승에 대한 대중의 분노를 공인중개사들이 고스란히 떠안게 되었다는 것이다. 근본적인 원인인 집값 폭등은 아직 미결인체로 남아있고 부담 돌려막기 식으로 도입된 부동산 중개수수료 인하는 단기적 입막음에 불과하다.
다음은 실효성 문제이다. 이번 중개수수료 인하에 따른 효과는 사실상 6억 원 이상의 주택 거래시에만 적용되기 때문에 전체 부동산 거래 비중의 80프로 이상을 차지하는 6억 원 미만의 중개보수요율은 그대로이다. 결국 중개사와 대부분의 국민들 그 누구도 만족할 수 없는 요율이 될 심산이 크다. 또한 중개 보수보다 더욱 부담이 되는 취득세, 재산세, 양도세, 종합 부동산세 등은 여전히 변함이 없다. 불과 몇 년 전 8억 원대이던 주택이 현재 20억이 되었는데도 누진세율이 그대로인 것을 보면 오히려 중개보수보다는 주택 가격이 오른 만큼의 세금 기준을 완화하는 것이 훨씬 현실적으로 다수를 만족시킬 수 있는 대책이 될 것이다.
추가적인 방편으로는 부동산 중개사들의 실질 소득이 유지될 수 있도록 중개 시 추가 요율 서비스를 다양화하는 것이다. 종종 주택 매매 시에는 공인중개사로부터 세율이나 불법 건축물 등 법에 위반되는 사안에 대한 구체적 설명을 듣지 못했다며 매매계약 체결 후 중개사를 상대로 각종 손해배상청구 소송을 제기하는 사람들을 찾아볼 수 있다. 이 경우 공인중개사에게는 해당 사안에 대한 간단한 설명 의무만이 존재할 뿐 이를 조사해야 하는 의무는 없기에 매매 당사자들의 주의 의무가 더욱 강조된다. 이렇듯 시장에서의 소비자, 즉 일반 거래 당사자들의 기대와 공인중개사의 책임에는 법적인 괴리감이 있는데 추가되는 요율에 따라 법적 책임을 중개사에게 전가할 수 있게 하면 어떨까. 이렇게 공인중개사의 책임 범위를 확대하는 만큼 추가 보수(중개수수료)를 제시할 수 있다면 거래 당사자들은 법적 안정성을 보장받음과 동시에 가격이 합리적이라고 생각할 것이고 중개사는 중개 보수 인하의 부담을 덜 수 있을 것이다.
현재 집값 폭등은 하나의 사회적 문제로 대두된 상태이다. 그리고 거기에 대해 제시된 방편인 ‘부동산 중개수수료 인하’ 는 너무도 근시안적인 접근이다. 실제로 문제 해결은 되지 않고 사회적 혼란을 야기할 수 있다는 점에서 해결 방편으로 볼 수 있을지도 의문이다. 집값 폭등이라는 하나의 커다란 사회 문제가 ‘중개수수료 인하’ 라는 단편적인 접근을 통해 공인중개사들과 일반 국민들을 이른바 ‘편가르기’ 하는 또 다른 사회문제로 이어져서는 안 될 것이다.
한국 공인중개사협회가 제공한 자료에 따르면 2018년 1월부터 2020년 1월까지 신규로 개업한 공인중개 사무소와 폐업(휴업포함)한 공인중개 사무소의 추이는 별반 차이가 없을 정도로 사정이 좋지 않다. 이번 공인중개수수료 인하로 인해 폐업 추이는 더욱 가속화될 전망이다. 또 다른 대책을 내놓을 거라면 이제는 11만 명이나 되는 전국의 중개업자들을 모두 아우르고 상생할 수 있는 현실적인 방향이여야 할 것이다.
누군가의 주머니에서 뺏어서 문제를 해결하기 보다 스스로 지불하고 싶게 만드는 시장이 형성되길 바란다.
법률사무소 차율
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